Тем не менее девелоперы, управляющие и консультанты, занятые в сфере коммерческой недвижимости, далеки от эйфории. Наряду с позитивными тенденциями они акцентируют внимание на серьезных проблемах, препятствующих развитию рынка, и на тревожных звоночках, предвещающих снижение доходности инвестиций.

Итоги года на петербургском рынке коммерческой недвижимости стали темой «круглого стола», организованного нашим еженедельником и Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД). В обсуждении, проходившем накануне рождественских праздников, участвовали специалисты частных петербургских компаний и чиновники городской администрации.

Дискуссия была поделена на несколько тематических блоков, соответствующих основным секторам рынка (торговому, офисному, производственно-складскому и земельному).

Офисная предсказуемость

Евгений РЯЗАНЦЕВ,
советник ЗАО «ВМБ-Траст»:

В офисном сегменте, который считается наиболее сложившимся и консервативным, резких колебаний в прошлом году отмечено не было.
300-летие мы пережили довольно спокойно. Инвестиционные ожидания, связанные с этой круглой датой, не вполне оправдались. Никакого бума на рынке офисной недвижимости не случилось. Хотя спрос как на аренду, так и на покупку помещений оставался стабильным и даже постепенно увеличивался в течение года.

В эксплуатацию было сдано несколько крупных бизнес-центров. Общий объем введенных площадей мы ориентировочно оцениваем в 100-120 тысяч кв.м. Владельцы комплексов сдавали их в основном еще на стадии строительства или реконструкции.

Новые качественные офисные комплексы стали появляться не только в центре города. Эта одна из характерных черт 2003 года. Формируются новые зоны деловой активности в районе Кировского завода, на севере города.

Другая тенденция года — приход (или возврат) на рынок крупных арендаторов. Рекордсменом стала компания «Мегафон», арендовавшая сразу весь бизнес-центр на Караванной ул., 10 (6000 кв.м). Это не единичный случай, а значит — свидетельство стабилизации рыночной ситуации. Рост арендных ставок в течение года в среднем составил 10-12%.

Клиенты все чаще отдают предпочтение помещениям в бизнес-центрах, а не автономным офисам. Отсюда — высокая заполняемость новых и действующих зданий, превышающая в среднем 90%.

В 2003 году появились предложения по продаже бизнес-центров, присутствовал и соответствующий спрос, однако сделок, за редким исключением, не было. Значит, рынок до таких операций еще не дорос.

Борис ЮШЕНКОВ,
директор компании Сolliers International (Петербург):

С нашей точки зрения, возникновение спроса на покупку офисных комплексов, в том числе со стороны иностранного капитала, стало самым главным событием прошлого года. Проблема — в отсутствии адекватного предложения. Западным инвесторам требуются понятная доходность, прозрачные отношения с арендаторами, длительные договоры, хорошее управление. Ничего этого в Петербурге найти невозможно.
Екатерина НЕСТЕРЧУК,
менеджер-аналитик ЗАО «Менеджмент компания ПСБ»:

Мы занимаемся инвестициями, и именно с этой точки зрения нам интересен офисный рынок. Рассматривая бизнес-центры как актив, мы тщательно анализируем его доходность. Как она менялась в 2003 году?
На рынке действительно происходит рост арендных ставок. Однако его темпы за последний год заметно снизились. Причины — усиление конкуренции и постепенное насыщение спроса. С другой стороны, затраты (коммунальные, эксплуатационные, налоги, заработная плата и т.д.) тоже имеют тенденцию к росту.

Инвестор, решая вложить средства в офисную недвижимость, рассматривает несколько вариантов: строительство нового бизнес-центра, модернизация действующего объекта или покупка готового бизнеса. Рассмотрим первый вариант. Инвестор должен быть готов к тому, что в условиях конкурентного рынка ему придется вкладывать все больше средств в отделку и оборудование здания, чтобы привлечь арендаторов. Что касается покупки бизнес-центра, то у нас этот рынок пока не развит. Сделка может оказаться не слишком выгодной, поскольку есть вероятность, что цена несколько (а то и сильно) завышена.

На снижение доходности играет и то, что деньги в условиях стабильной и растущей экономики дешевеют. Сегодня мы имеем следующие показатели доходности в офисном секторе. Для готового бизнеса — порядка 15%. Для бизнеса, который требует неких инноваций, — 18-20%. Для нового бизнеса — 20-25%. Эти показатели рассчитаны исходя из чистой прибыли.

Обобщая сказанное: темпы роста арендных ставок замедляются; конкуренция усиливается несмотря на наличие входных барьеров на рынок; а доходность при прочих равных условиях снижается. Тем не менее, если бизнес-центр правильно себя позиционирует, если он обладает долгосрочными конкурентными преимуществами на рынке (хорошее местоположение, высокий уровень оказываемых услуг и т.п.), доходность такого объекта будет стабильной, и он остается интересным для инвестора.

Евгений РЯЗАНЦЕВ:

Осенью стало особенно заметно влияние курса доллара на арендные отношения. Многие наши коллеги, дабы не потерять свои доходы, переводят долларовые ставки в евро (как напрямую, так и с повышением) или применяют среднеарифметическое между курсами евро и доллара. Возрастает и доверие к рублю. Я думаю, что многие из присутствующих обеспокоены валютной неопределенностью. Нам нужно проводить согласованную ценовую политику, чтобы избежать негативных для рынка последствий.
«НП»:

А как в этой ситуации поведет себя КУГИ — крупнейший собственник офисной недвижимости?
Алексей ЧИЧКАНОВ,
заместитель председателя КУГИ:

Условная единица теперь закреплена в законе о бюджете и в 2004 году составит 31 рубль 50 копеек. Она обязательна к применению по всем договорам КУГИ, в которых арендная ставка привязана к у.е. Мы были противниками такого шага, потому что, на наш взгляд, прежняя поквартальная индексация позволяла более оперативно и мягко реагировать на тенденции рынка, но, с другой стороны, теперь у арендаторов есть гарантия, что в течение года у.е. не поменяется.
Вопрос из зала:

А не проще ли считать в рублях?
Алексей Чичканов:

Наверное, да. Но если менять систему расчетов, придется одновременно корректировать огромное количество документов (арендных договоров у КУГИ — около 20 000). Юридически и технически проще раз в год изменить условную единицу. А какая вам разница, рубль это или у.е., если будет понятно, как рассчитать арендную плату на год вперед?
Александр ГРИШИН,
генеральный директор ЗАО «ВМБ-Траст», президент ГУД:

Частных собственников сегодня тоже очень сложно убедить в том, что нужно переходить в расчетах на рубли. Они в принципе не возражают, но с психологической точки зрения это трудный шаг.
«НП»:

Алексей Борисович, а что будет с методикой определения арендных ставок, которая теперь тоже утверждается на уровне закона?
Алексей ЧИЧКАНОВ:

Администрация не предполагает вносить в нее серьезные изменения. На рассмотрение депутатов мы предложим не математический аппарат, а идеологическую основу, на базе которой будут вестись все расчеты.
«НП»:

А вы не опасаетесь, что от тщательно выстроенной модели расчета арендных ставок придется отказаться под воздействием административных рычагов? Решит, например, правительство брать со всех арендаторов минимум по $80/кв.м…
Алексей Чичканов:

Я не могу не опасаться этого, потому что сейчас при предоставлении земельных участков под строительство именно так все и происходит. Мы будем отстаивать свою позицию.
«НП»:

В 2003 году операторы офисного рынка с нетерпением ждали принятия закона о доверительном управлении городским имуществом. И не дождались. Какова судьба этого документа?
Ирина Ганус,
начальник методического управления КУГИ:

Закон в рабочем порядке согласован с депутатами, мы ждем от них поправок, которые будут внесены в текст проекта во втором чтении.
Надо сказать, что часть поправок, уже предложенных различными комиссиями ЗС, не устраивает ни город, ни общественность. Одна из них, в частности, предусматривает, что вопрос о передаче каждого конкретного объекта в доверительное управление должен будет решаться парламентом.

Другая предлагает ввести двухэтапную процедуру оформления объектов в ДУ и пр. Однако у нас есть уверенность, что эти поправки приняты не будут.

Торговая анархия

Юрий Борисов,
генеральный директор ООО «УК «Питер»:

Рынок торговой недвижимости является на сегодня самым быстро растущим сегментом в сфере коммерческой недвижимости. Слово «бум», наверное, наиболее адекватно отражает текущие процессы.
Однако существуют очень противоречивые оценки того, что сейчас происходит на наших глазах. Одни аналитики считают, что арендные ставки пойдут вниз в связи с насыщением рынка. Другие уверены, что еще есть некий потенциал развития.

Я бы условно поделил все, что сейчас строится в этом секторе, на «проекты» и «Проекты». Последние имеют персонально разработанные концепции ведущих консультантов и просвещенных девелоперов. Несмотря на то что рынок уже достаточно развит и есть возможность учиться на чужих ошибках, продолжают возникать и совершенно непродуманные «проекты».

Бум есть бум. Наверное, у людей просто не хватает времени, чтобы остановиться и поразмыслить над тем, а куда они, собственно, вкладывают деньги.

Борис Юшенков:

Сложно определить, что такое бум. Есть ощущение, что в городе бум ожиданий. Действительно десятки проектов запланированы к строительству. Арендные ставки в торговых центрах, по-моему, перестали расти именно из-за этого. Арендаторы заявляют, что у них есть еще десяток предложений в этом районе с прекрасной концепцией и великолепными девелоперами и что строительство начинается буквально завтра. Зато катастрофически растут цены продаж, хотя пока это касается только стрит-ритейла (автономных магазинов в хороших местах).
Алексей Шаскольский,
руководитель группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства:

2003 год можно назвать годом великого перелома в торговле. Со времени открытия Большого Гостиного двора в Петербурге не случалось такого массового открытия современных торговых заведений (по совокупности около 250 тысяч кв.м площадей).
Вопрос: не внедряем ли мы гулливеров в страну лилипутов с лилипутскими зарплатами и лилипутскими транспортными возможностями? Заоблачные ставки вынуждают арендаторов и цены выводить на те же орбиты. Однако доходы населения пока «не летают».

Уходит время, когда торговые операторы наперегонки арендовали магазины и секции в торговых центрах, ставки в которых неустанно ползли вверх. Тогда ненасытившийся потребитель «платил за все», создавая иллюзию безудержного роста спроса. Сегодняшний бум на рынке современных торгово-развлекательных комплексов не может продолжаться без соответствующего расширения спроса. А последний не в силах угнаться за темпами роста торговых площадей.

На арендную плату у торговцев остается максимум 15% от оборота, который увеличивается сообразно доходам населения (то есть примерно на 15% в год). И если при этом рынок торговых площадей растет на все 100%, поддерживать прежний уровень арендных ставок невозможно.

Для многих участников рынка это все еще неочевидно. Продолжается практика продажи права аренды, ставки в строящихся торговых комплексах в центре города и у станций метро заявляются на уровне $1000-1500/кв.м в год. Значит, у магазина-арендатора должен быть оборот на уровне $15-20 тысяч/кв.м в год, что реально только для узкого круга торговых операторов.

На мой взгляд, усиление естественного отбора среди торговых центров неизбежно. Профессионально спроектированные и управляемые комплексы устоят и будут развиваться дальше, а другим, видимо, придется что-то менять.

Чем еще был примечателен год? Во-первых, триумфальным шествием продовольственных форматов («Лента», «О’Кей», «Метро»). Во-вторых, пришествием IKEA. Это великий почин. «Евростандарт» в торговле заявлен.

Игорь Рогулин:
директор по маркетингу инвестиционной компании «Макромир»:

А сколько, по вашей оценке, Петербургу нужно гипермаркетов? И где они должны располагаться?
Алексей Шаскольский:

Самый «обжорный ряд» будет, вероятно, на Пулковском шоссе. Конкретной цифры по количеству объектов я назвать не могу, но мне кажется, что еще несколько лет костлявую руку конкуренции, берущую за горло, они ощущать не будут. Более того, гипермаркеты, работающие в разном ценовом диапазоне, готовы садиться рядом.
Елена Андреева,
директор департамента консалтинга ООО «УК «Питер»:

В городе очевиден дефицит торговых площадей, но не любых, а таких, например, которые есть сегодня в торговом комплексе «Сенная». Это первый проект городского молла. Поскольку он первый, ошибок избежать не удалось, но мы сумели выдержать заявленный формат, а ставка, сделанная на сетевых операторов, оправдалась.
Несмотря на достаточно большой экономический размер «Сенная» не смогла удовлетворить спрос брэндовых компаний, торгующих одеждой, которым нужны магазины размером от 250 квадратных метров. При этом широко растиражированные ярмарки, ориентированные на частных предпринимателей, уже испытывают сегодня и продолжат испытывать в будущем определенные проблемы.

Частные предприниматели очень медленно меняют формат торговли, но это необходимо, чтобы выигрывать конкуренцию в своем сегменте. Поэтому одной из задач девелоперов сегодня становится обучение частных предпринимателей, знакомство их с законами сложных слов («мерчендрайзинг», «менеджмент», «промоушен»).

Это нужно для того, чтобы ИЧП наконец превращались в местные сети, становились сильнее и устойчивее.

Заводская депрессия

Николай Вечер,
директор по развитию ЗАО «Менеджмент компания ПСБ»:

Рынок складских и производственных объектов, с одной стороны, развивается чрезвычайно динамично, но с другой — наименее структурирован с точки зрения бизнеса. Он распадается на две части, совершенно не соотносящиеся друг с другом.
Это сектор «браунфилдов» (существующих складских и производственных комплексов) и сектор «гринфилдов» (свободных участков).

И если до недавнего времени рынок был представлен исключительно «браунфилдами», то сейчас стали строиться и новые объекты. Правда, пока инвесторы закладывают логистические терминалы и производственные цеха в основном для собственных нужд, а не для бизнеса, связанного с недвижимостью.

Борис Кивисепп,
директор компании «Эккон», исполнительный директор Северо-Западного общества оценщиков:

Г-н Рязанцев говорил о том, что прогнозы относительно увеличения арендных ставок и цен купли-продажи в офисном секторе не оправдались. То же самое касается и промышленно-складской недвижимости.
Напомню, что в 2003 году ожидался рост арендных ставок на складские площади в пределах 10-15%, в результате средние расценки должны были подтянуться до $7/кв.м в месяц. Примерно на 20% прогнозировался и рост цен купли-продажи (в абсолютном выражении до $300/кв.м к концу года).

Не получилось.

Как развивались события? Арендные ставки и цены продаж довольно интенсивно росли примерно до мая, увеличившись на 7-8%. Дальше — стагнация. На декабрь положение таково: арендные ставки составляют $3-10/кв.м в месяц; продажи идут в диапазоне $140-200/кв.м.

Мне кажется, что владельцы объектов и управляющие подготовились к ожидаемому буму. На рынок было выброшено большое количество площадей, и цены стабилизировались.

Одна из любопытнейших тенденций прошлого года — центробежные явления. Количество сделок в радиусе примерно 25-30 км от города возросло в разы. Причем стоимость складской и производственной недвижимости в ближайших пригородах составляет порядка $200/кв.м.

Это достаточно серьезная цифра для области. Все ожидали, что производственные и складские объекты будут концентрироваться вокруг КАД. Но пока к Кольцевой особого тяготения нет. Инвестор выжидает.

Николай Воронов:

На наших объектах склады сдаются от $2 до $10/кв.м в месяц. Ставка зависит от качества помещений, наличия подъездных путей, от автономности входа и т.п. Арендная плата за производственные помещения колеблется от $3 до $7.
Ставки в основном номинируются в долларах. Переход к рублям рассматривается, но вопрос пока открыт. Спрос главным образом ориентирован на производственные помещения до 500 метров, необходимые малому и среднему бизнесу.

В 2003 году арендаторы стремились заключать договоры на более длительные сроки и регистрировать их в ГБР, примерно на 20% увеличился спрос на аренду с выкупом.

На стоимость объектов значительно влияет наличие нормальных документов на землю. Если участок в собственности, это повышает цену продажи в среднем на 30%. Надо сказать, что ликвидных отдельно стоящих зданий в городе практически не осталось.

Николай Вечер:

Тем не менее на карте города много депрессивных зон, особенно в «промышленном поясе». Что городские власти думают с ними делать?
Алексей Чичканов:

Существующих правовых механизмов недостаточно для того, чтобы город оказывал давление на бывшие промпредприятия, которые бо€льшую часть своих территорий стихийно сдают в аренду. Эту проблему можно решать только от общего к частному. Так, мы подготовили программу приватизации городских унитарных предприятий, очевидно, то же самое нужно делать и с федеральными ГУПами. Но и после того, как они превратятся в акционерные общества, вопросы останутся.
«НП»:

Проблема заключается еще и в бесправии агентств по развитию территорий…
Алексей Чичканов:

Определенный статус у них все же есть. Они от имени города договариваются с собственниками, пользователями и арендаторами конкретной территории, чтобы реализовать ту концепцию развития, которую поддерживает город. И город обязан в рамках этой концепции Агентству помогать.
Конечно, АРТ хотели бы видеть себя в роли единственного девелопера территории, который сам решает ее судьбу и предоставляет земельные участки. Но, сами понимаете, мы не можем терять контроль над ситуацией. Вдруг Агентство окажется не совсем подходящим?

Николай Воронов:

Механизма разрешения конфликтов действительно нет. Как можно экономически задавить собственника? Как можно какой-то завод «выкинуть» из центра города? Никак.
Проекты по переводу предприятий в промзоны станут актуальными, когда будут понятны источники финансирования. Ведь это очень дорогостоящий процесс. Необходимо, в частности, чтобы нормально функционирующий завод при переезде мог рассчитывать на льготы по уплате местных налогов.

Земельная эволюция

Игорь Горский,
директор компании «Бекар. Коммерческая недвижимость»:

Все, чем управляют мои коллеги, все, на чем они строят торговые или офисные центры, находится на земле. Год от года спрос на участки под застройку превышает предложение. Это объясняется тем, что количество свободных пятен в городской черте ограничено; правовое зонирование и градрегламенты по новым территориям отсутствуют; получить землю в собственность трудно (в городе господствует процедура передачи пятен в аренду на инвестусловиях); как следствие — неразвит вторичный рынок.
Особенно ощутима нехватка земли под коммерческую застройку в историческом центре. Резервом для инвесторов станет территория «промышленного пояса» после вывода действующих предприятий в новые промзоны. Пока 20% площади центра (всего она составляет 5800 га) все еще занято заводами.

Основной источник предложения на земельном рынке — участки, высвобождаемые в ходе банкротства и перепрофилирования предприятий. Однако реализовывать эти процессы без участия города крайне сложно. Наибольшим спросом среди застройщиков пользуются участки по 2-4 тысячи кв.м, как правило, под строительство жилых домов. Заявки на крупные территории пока единичны (доля спроса на площадки от 7000 кв.м составляет 5%).

В диапазоне 4-7 тысяч кв.м сосредоточено 15% спроса.

Цены на вторичном рынке земли существенно варьируются в зависимости от локации и функционального назначения участков: от $10-20/кв.м за территории на окраинах под нежилую функцию до $200-400/кв.м за площадки в историческом центре под строительство гостиниц.

За 2003 год стоимость городской земли увеличилась практически вдвое. На 2004 год мы прогнозируем такие же или даже более высокие темпы роста. Это связано с надеждами на приход крупных сетевиков, в том числе и иностранных.

В ближайших пригородах Петербурга при упрощении процедур перевода земель из категории сельхозугодий увеличатся спрос и цены на крупные участки (50-100 га) под малоэтажную застройку.

Для скорейшего формирования вторичного рынка земли нужно как можно быстрее принять Генплан и провести правовое зонирование территорий; организовать инвентаризацию свободных участков; привлечь специализированные фирмы-агенты для подготовки земельных торгов.

http://www.mcicb.ru

Объявления