После принятия Земельного Кодекса и зарождения "белого" рынка цена сельхозугодий в стране стала расти. Участники "круглого стола" "Законодательное обеспечение ипотеки земель, их оценки и мониторинга", прошедшего в минувший вторник в Совете Федерации, обсуждали, как привлечь деньги в агробизнес. Наиболее эффективным механизмом, по их мнению, может стать земельная ипотека - кредитование под залог сельхозугодий.

Участники "круглого стола" пришли к выводу, что для дальнейшего развития рынка законодатели и правительство должны разработать закон "Об особенностях земельной ипотеки", в котором прописать отличие сельскохозяйственной ипотеки от прочих ее видов. Спор возник о том, могут ли банки в случае невозврата кредита становиться собственниками заложенных участков, или, чтобы вернуть средства, должны перепродавать участки на аукционах. При этом, чтобы соблюсти права сельхозпроизводителя-должника, предлагается, чтобы процедура отторжения земельной собственности была максимально сложной. Банкиры же не готовы учатсвовать в земельной ипотеке своими средствами и предлагают переложить эту ношу на плечи пенсионных и страховых компаний.

По оценкам директора Центра Международного инвестиционного симпозиума Елены Иванкиной, если в прошлом году 1 га чернозема стоил 1-1,2 тыс. руб., то в ближайшее время стоит ожидать роста цены до 5-10 тыс. руб. Она говорит, что и "спекулятивные ожидания цены, достигающей $1 тыс. за 1 га вполне реальны".

Сельскохозяйственный "черный" и "серый" земельный рынок - в виде псевдоаренды существует давно. Один из присутствовавших на "круглом столе" предпринимателей сказал корреспонденту "Известий" на условиях анонимности, что "Краснодар скуплен давным давно, в Воронеже подбирают остатки". "Агрохолдинги скупают у сельских жителей их земельные доли, как раньше скупались ваучеры, - говорит он. - Земля приобретается почти за бесценок".

Однако официально крупные землепользователи не владеют почти ничем. По информации Федеральной службы земельного кадастра (Роземкадастра), юридические лица владеют всего 6,2 млн. га из 1709,8 млн. га земельного фонда страны. При этом в государственной и муниципальной собственности находится 1580 млн. га, а в собственности граждан - 122,8 млн. га.

Земельный кодекс предписывает до 2004 года перевести земли, находящихся в бессрочном пользовании хозяйств (бьывших колхозов и совхозов) в аренду или собственность. "Но этого сделано в срок не будет, - говорит директор НИИ Земельных отношений и землеустройства Владимир Беленький. - Прежде нужно установить границы владений, а документы зачастую просто потеряны. Иногда создается впечатление, что границы участков вообще определены неизвестно как". По мнению г-на Беленького, сложно разграничить права собственности федерального центра, регионов и муниципалитетов. "Пока не установлены права собственности, - предупреждает он, - неизвестно, кто владелец, и может ли он осуществлять операции по купле-продаже".

Сделок не может быть без оценки реальной стоимости земли. При этом методика, разработанная "Росземкадастром" резко критиковались за то, что объявляя о ее "рыночности", на самом деле чиновники просто согласовывают цены с губернаторами. И проблему оценки участники "круглого стола" считают "простой". "У нас лучшая систематизация почв в мире", - говорит генеральный директор консалтинговой компании "Земельные ресурсы" Наталья Слюсарева. Неэффективные земли, по ее словам, из оборота выведены, а реальную оценку остального даст рынок.

Любая ипотека нуждается в "длинных" деньгах (то есть участию финансовых учреждений) и сведении к минимуму бюрократических процедур. Например, в штате Северная Дакота (США) двадцатилетний кредитный договор на $30 тыс. под залог 200 акров земли (1 га равен 2,47 акров) занимает всего 3 страницы.

Функции специализированных ипотечных банков, которые при этом не должны быть собственниками заложенных земельных участков должны быть определены законом, считает генеральный директор Центра международных инвестиций АПК Виктор Хлыстун (бывший министр сельского хозяйства, вице-премьер, а также зампред Агропромбанка). В отличие от него Владимир Беленький - директор НИИ Земельных отношений и землеустройства не считает необходимым запрещать банкам владеть землей. "Сегодня они обладают капиталом и квалифицированным менеджментом, - говорит он. - Если нужно ограничивать владение землей, это можно сделать при помощи прогрессивного налог на землепользование, который бы зависел от размера участка".

Сами банкиры весьма осторожно оценивают пока участие в земельной ипотеке. Замруководителя департамента Внешэкономбанка Андрей Петухов считает, что специализированные ипотечные банки будут пытаться превратиться в универсальные. Кроме того, говорит он, банковская система не готова к внедрению земельной ипотеки. У нее нет ни кадров, ни соотвествующих технологий. По его мнению, источником "длинных" денег могут стать средства пенсионных фондов и страховых компаний.

Илья Горбунов. Почва для залога. Не наладив жилищной ипотеки, законодатели берутся за земельную. // Известия.ru. - 8.11.2002

Объявления