Ипотека — дело очень важное и полезное. Об этом говорят и чиновники, и политики. Это лишний раз подтвердила и экспозиция прошедшей с 16 по 19 октября в Гостином дворе выставки где тема ипотеки заняла центральное место. Впервые на столь значительном форуме была учреждена «Улица ипотеки». Здесь посетителям выставки все компании, работающие на рынке кредитования населения, предоставляли уникальную возможность получить самую полную информацию о приобретении жилья с помощью ипотеки.
Правда, большинство наших сограждан с недоверием относятся к ипотеке, как к пока еще новому для нас явлению. Да уж и слишком все хорошо да гладко получается, со слов специалистов. Людям страшно потерять накопления, с трудом собранные после последнего дефолта, да и жить потом в квартире до погашения долга перед банком тоже страшно — вдруг придет судебный исполнитель и жизнерадостным голосом сообщит, что вы здесь больше не живете.
На «Улице ипотеки» страхи и опасения посетителей успешно устраняли специалисты банков, оценочных, страховых и риэлторских компаний. Однако их задача не только защитить сон обывателя от ночных кошмаров, но и сделать сделку цивилизованной, надежной и нерушимой, как семь московских холмов, на которых, как известно, стояла, стоит и стоять будет столица.
Что могли узнать на выставке посетители? Все, что связано с покупкой недвижимости в кредит. Конечно, деньги на столь желанную и долгожданную квартиру (или дом) дает банк. Но дает он не всю сумму, которая требуется для оплаты приобретения, а только 70%, и только при наличии у вас оставшихся 30%. Это в среднем, поскольку каждый банк выставляет свои условия. Вот здесь и появляется необходимость в оценочной компании. Например, вы хотите приобрести квартиру за $50 тыс. и рассчитываете, что банк ссудит вам $35 тыс. Таким образом, за $15 тыс. можно уже справить новоселье. Но... банк почему-то посчитал, что за эту квартиру и $40 тыс. будет много, и суживает вам только 28 тыс. Что делать? Где-то искать недостающие $7 тыс. или обратиться в оценочную фирму? Ее роль проста и в то же время незаменима: провести экспертизу будущей квартиры и определить ее стоимость, а при необходимости аргументированно подтвердить свои выводы перед банком. Опираясь на выводы оценочной компании, покупатели выстраивают аргументированный диалог с банком.
Мирный договор Итак, квартира выбрана, оценена, банк вроде бы согласен выдать кредит, и, казалось бы, можно заключать договор... Но вас не покидает чувство беспокойства — ведь сумма-то немаленькая, и деньги страшно потерять, и без квартиры не хочется остаться. Банк-то, может быть, в чем-то и похож на расчетливого дядюшку, но только на такого, который своего никогда не упустит и при необходимости поживится за счет «своего бедного племянника».
Если по каким-либо причинам вы не сможете продолжать выплачивать задолженность банку, то квартиру продадут с торгов для погашения задолженности перед банком. Остатки средств, если такие найдутся, будут возвращены. Кто-то наивно утверждает, что, поскольку цены на недвижимость растут, вы все равно окажетесь в выигрыше. Вроде бы все верно, вот только с торгов квартиры продаются по несколько измененной цене, и вполне может быть, что после погашения банковской задолженности и судебных издержек вам практически ничего не останется. С другой стороны, заключая с вами договор, банк тоже рискует — вдруг у вас случится пожар и заложенная квартира потеряет часть своей стоимости.
Гарантом ваших мирных отношений с банком выступает страховая компания. С ее помощью можно застраховаться от различных неблагоприятных факторов, влияющих на вашу платежеспособность. В свою очередь банк постарается застраховать сохранность заложенного имущества. Даже если банк не переживет очередного экономического кризиса, вы все равно не останетесь без квартиры и денег: страховая фирма проследит за тем, чтобы право обременения на вашу квартиру было благополучно передано другому банку и вы спокойно закончили выплачивать остаток суммы новому банку. Конечно, если вы включите такую ситуацию в страховой договор.
Однако между желанием приобрести квартиру и самой квартирой стоит целый ряд препятствий, причем большинство из них просто необходимы, так как обеспечивают соблюдение законности сделки.
За компанию
Помочь в этой ситуации могут риэлторские компании. Они и квартиру подберут, подходящую под требования банка, и помогут со сбором многочисленных документов, порекомендуют оценочные и страховые компании, проследят за законностью сделки. Некоторые специалисты по ипотечному кредитованию вообще считают, что покупка квартиры должна начинаться с посещения риэлторской компании.
Итак, вы пришли в риэлторское агентство, занимающееся в том числе и ипотечным кредитованием. Специалист компании, уточнив ваши пожелания и возможности, сможет подобрать вам наиболее подходящую для вас ипотечную программу, порекомендовать банк, страховую и оценочную компании. Риэлтор также поможет подготовить кредитную заявку в выбранный банк. Большинство риэлторов утверждают, что в таком случае шансы заемщика на получение кредита значительно возрастают и процедура андеррайтинга (проверки платежеспособности клиента) обычно не превышает двух недель.
После этого — подписание кредитного договора, получение денег, заверение этого договора у нотариуса, страхование сделки, наконец, государственная регистрация права собственности, — и вы почти полноправный хозяин квартиры. Понятно, что до момента погашения кредита вы не можете квартиру продать. Так что ипотечное кредитование выглядит очень привлекательно. Может, именно поэтому оно нас и пугает?
Михаил Чернов Менеджер комбината «Микоян»: — Ипотека теоретически дает возможность приобрести жилье. Почему теоретически? Потому что практически это вызывает целый ряд проблем. Это, во-первых, сложности с получением кредита, во-вторых, нежелание застройщиков работать с покупателем по схеме ипотечного кредитования. Страхов перед ипотекой нет — это нормальная мировая практика, во всем мире живут в «ипотечных» квартирах. Вызывает опасение только мысль о выплате кредита при потере работы, но от этого, наверное, можно как-то застраховаться.
Ирина Свинцова Заведующая отделом планирования компании Global Ltd.: — Вроде бы сейчас стало проще получить кредит на покупку жилья, некоторые банки принимают в расчет серую зарплату, но именно это и пугает больше всего. В случае каких-то проблем по договору это будет состязание двух юристов, а вы вряд ли сможете нанять юриста более высокого класса, чем банк. Ипотека меня настораживает по другой причине — дело это пока еще для нас новое, нет практики в этом вопросе, определенных наработок. Ипотечное кредитование имеет перспективы, при условии цивилизованности и надежности рынка. Солидные риэлторские, страховые и оценочные компании делают ипотечный рынок более цивилизованным и безопасным. Но существует ряд компаний-однодневок, которые делают безумно выгодные предложения, и в их исполнении ипотека действительно становится сыром в мышеловке, подрывая доверие к российскому рынку ипотеки. Может, поэтому все зарубежные участники выставки «Домэкспо», с которыми мне удалось пообщаться, на вопрос о приобретении недвижимости за рубежом по системе ипотечного кредитования неизменно отвечали: «Нет проблем. Но только через наши банки». По-моему, это выглядит показательно.
