Фрунзенский район расположен в юго-восточной части Санкт-Петербурга. С севера район ограничен Обводным каналом, с юга расположена ж/д ветка перегона Купчино-Обухово и Южная ТЭЦ. С запада и востока район ограничен ж/д ветками Витебского и Московского направления соответственно. Существующие границы район получил в 1978 году, административно образован в апреле 1996 года. Является четвертым по величине занимаемой площади из всех районов города.

I. Границы района
Граничит с районами:
Невским – граница проходит от пересечения оси Обводного канала с западной стороной полосы отвода железной дороги Санкт-Петербург – Тосно по западной стороне полосы отвода железной дороги Санкт-Петербург – Тосно на юго-восток, пересекает железную дорогу Санкт-Петербург – Мга на границе с Колпинским районом;
Московским – граница проходит на север по западной стороне полосы отвода железной дороги Санкт-Петербург – Тосно, далее на северо-восток по оси Обводного канала до оси улицы Константина Заслонова;
Центральным – граница идет от оси улицы Константина Заслонова по оси Обводного канала до западной стороны полосы отвода железной дороги Санкт-Петербург – Тосно;

Колпинским и Пушкинским районами.

II. Площадь района
Площадь района – 3,6 тысяч га (почти 6% территории города).

III. Территориальное деление района.
Северная часть – улицы, примыкающие к Обводному каналу, Лиговскому и Волковскому проспектам – считается промышленной.

Обводный канал – его строительство началось в 1803 году. Он предназначался для отвода воды во время наводнений, а также для транспортного обслуживания расположенных на его берегах промышленных предприятий. Последнее обстоятельство надолго определило отношение петербуржцев к каналу.

Южная часть – Купчино – район массовой жилой застройки.

Купчино – еще на картах XVIII века здесь значится деревня Купсино, которая принадлежала Александро-Невскому монастырю. В 1714 году здешние земли были подарены сыну Петра I царевичу Алексею, затем опять отошли в монастырскую казну. В начале ХХ века Купчино – большое село. Здесь развивается животноводство и сельское хозяйство. Были построены пожарное депо, школа и церковь. От городской черты Купчино находилось в трех километрах. В начале 30-х годов здесь был основан колхоз им. Тельмана. Тогда же на линии Витебской железной дороги был устроен полустанок Купчино.

В годы Великой Отечественной войны население эвакуировали в Ленинград, а жилые постройки. За исключением трех, оставленных для военных целей, разобрали на топливо.

После войны в этом районе началась массовая застройка и территория, сохранившая свое название, вошла в состав Фрунзенского района.

IV. Население
По результатам проведения переписи населения район занял первое место по численности. В районе проживают порядка 405 тысяч человек.

V. Транспорт

Специфика района заключается в его расположении между ж/д ветками, которые существенно затрудняют связь района с остальным городом.

С точки зрения развития транспортной сети района, большое значение имеет строительство двух путепроводов: над проспектом Славы в створе Белградской улицы и из Московского района через Фрунзенский в Невский район в створе Дунайского проспекта.

а) Станции метро: «Купчино».

б) Основные транспортные магистрали:
Северная часть – Лиговский проспект;
Купчино – улицы Белградская, Будапештская, Бухарестская, Пражская и Софийская, Салова, Фучика, Белы Куна, Димитрова, проспекты Славы и Дунайский.

в) Связь с другими районами города:
Фрунзенский – Центральный - связь обеспечивают трамвайная и троллейбусная линии, а также автобусные рейсы по Бухарестской улице через путепровод у станции Волковская окружной железной дороги к улицам, ведущим к Лиговскому проспекту;
Фрунзенский – Московский – связь осуществляется через линию железной дороги на Новгород по путепроводам от улицы Салова и от проспекта Славы;
Фрунзенский – Невский – связь через линию железной дороги на Москву, по путепроводам от улицы Белы Куна и проспекта Славы.

VI. Экология района
Экологическое состояние земель района, в зависимости от местоположения, существенно различается. По данным регионального геологического центра «Невскгеологии», наиболее загрязнены земли микрорайона «Волково», где степень загрязненности тяжелыми металлами колеблется в пределах от «опасного» до «чрезвычайно опасного». Наиболее сильное загрязнение - в районе улиц Самойловой и Касимовской. В спальных кварталах, расположенных южнее (ВВЖД и ЮРВ) степень загрязнения постепенно уменьшается, и в районе ЮРВ находится в допустимых пределах (территория промышленной зоны «Обухово», конечно, загрязнена сильнее). Весьма интенсивное загрязнение почв в районе Софийской улицы.

Доля зеленых насаждений в общей площади района составляет 39,1%.

Основной вред экологии Фрунзенского района (Южной части) наносит Южная ТЭЦ – 6,7% от общегородского загрязнения. В районе проспекта Славы ПДК по основным источникам загрязнения превышены более чем в три раза. Относительно чистый воздух в районе станции метро "Купчино": улицы Малая Балканская, Олеко Дундича, Карпатская и Купчинская. Остальные части района характеризуются средней загрязненностью воздуха. В районе ж/д станции Купчино отмечено сильное загрязнение почв соединениями хрома, кобальта, свинца и никеля.

Самая шумная магистраль – проспект Славы и Лиговский проспект. При этом уровень шума по проспекту Славы по мере роста номеров домов уменьшается. Остальные улицы в пределах допустимой нормы.

Радиационная обстановка в районе нормальная.

Волково
Большая часть микрорайона непригодна для жизни: сильно загрязнены почвы и загазована атмосфера.
Микрорайон Восточнее Варшавской Железной Дороги (ВВЖД).
Экология в микрорайоне нормальная для Петербурга. Загрязнение почв на ВВЖД - в пределах средней нормы.
Вдоль оживленного проспекта Славы уровень шума доходит до 70–80 Дб, а уровень загазованности приближается к 2–2,5 ПДК.
Микрорайон расположенный Южнее Реки Волковки (ЮРВ).
Загрязнение почв в микрорайоне ЮРВ в пределах нормы, загрязнение воздушных масс - минимально.
Хотя промзона «Обухово» и находится рядом с жилыми кварталами ЮРВ, между ними есть небольшая нежилая территория с гаражами и пустырями.

VII. Жилой фонд
В целом район развивался поэтапно, и на его территории в разное время были сформированы как промышленно-складские зоны, так и типичные жилые (спальные) микрорайоны. В настоящее время в сознании большинства горожан район является типичным «спальным», ориентированным в целом на недорогое жилье, и репозиционировать его в скором времени не удастся.

В районе более 1 тысячи жилых домов и порядка 140 тысяч квартир, что составляет около 9% от числа всех квартир города.

Юг района – сосредоточение домов, построенных до 1917 года. У Обводного канала, бывшей Каретной окраины, плотными сотами стоят дешевые доходные дома Лиговского проспекта, рабочие кварталы, поэтому элитных зданий почти нет.

На Лиговке капитально отремонтирована лишь небольшая часть зданий, много жилых домов находятся в санитарно-защитных зонах предприятий.

В современной части Фрунзенского района значительная часть домов – "хрущевки", особенно много их в "Старом Купчино". Застройка Купчино началась в 1960-х годах постройкой крупнопанельных домов. Характерно изобилие домов старых блочных серий 606, 504, 600.11. Строительство развернулось по направлению к югу, к старым районам и на север. По мере продвижения на юг застройка становится все более совершенной, "хрущевки" отступают, появляются новые кирпичные дома, которые до недавнего времени были совсем не характерны для этих мест. Строительство продолжалось и в 1980-1990-хх годах – основная застройка – это кирпичные 9-14 этажные дома вдоль проспекта Славы, у кинотеатра "Балканский", в "Новом Купчино". "Сталинских" домов в районе "единицы", в основном, в районе речки Волковки. В Купчино на Бухарестской улице построен впечатляющий, но тяжеловесный таун-хауз из сблокированных кирпичных домов. Забор, ворота, видеонаблюдение, подземные гаражи. Особенность Купчино – почти нет "кораблей". Обеспеченность жильем в районе составляет 16,5 м2 на человека.

Микрорайон «Волково»
Жилая часть была сформирована вокруг Лиговского проспекта еще до революции. В то время район был трущобным и даже опасным местом Петербурга, где строили дешевые доходные дома. Именно так была сформирована жилая зона улиц Боровой, Прилукской, Курской и т.д.

В Волково, в основном, промышленная зона. Есть вкрапления жилых кварталов – в качестве примера можно привести зону, примыкающую к Карбюраторному заводу (Мгинская ул., ул. Самойловой), с интересными по планировкам «сталинскими» домами. Аналогичные дома высоко ценятся в Московском или Кировском районах. А здесь – нет.

Хорошо заметно, что семейные люди (а именно они обычно покупают 3-комнатные квартиры) предпочитают не селиться в Волкове. Как следствие, спроса на такие квартиры нет, и цены находятся на очень низком уровне.

Большая часть коммунальных квартир в домах старого фонда заселена бывшими или настоящими работниками окрестных предприятий. Многие дома до сих пор имеют статус ведомственных, либо крайне запутанную историю перевода из ведомственных. Это рабочий микрорайон. После остановки большинства промышленных предприятий, многие потеряли работу, что еще больше ухудшило социальную обстановку.

Микрорайон Восточнее Варшавской Железной Дороги (ВВЖД)
ВВЖД развивался как типичный спальный район. Территория застраивалась во второй половине XX века по единому плану. Как следствие, большинство территории застроено панельными домами (много домов старых серий 606, 504, 600.11). Кирпичные дома строились позже и, в основном вдоль главных магистралей. Квартиры в домах вдоль проспекта Славы, расположенные на первых этажах и выходящие на проспект не пользуются популярностью. Как следствие, такие квартиры даже в новых кирпичных домах продаются медленно.

В микрорайоне практически нет коммунальных квартир. Надо отметить, что в районе был реализован один из первых проектов элитной застройки (угол Бухарестской и Альпийского переулка). Удачный опыт вдохновил другую строительную компанию на строительство рядом дорогого дома с огороженным периметром и крытым паркингом. Но время было упущено, на рынке появились аналогичные предложения в более престижных районах города, и покупательский спрос на дорогое жилье во Фрунзенском районе исчез.

Микрорайон расположенный Южнее Реки Волковки (ЮРВ)
С севера микрорайон ограничен ул. Димитрова, с юга - железнодорожной веткой, с востока - с промзоной «ОБУХОВО», а с запада - ж/д ветками, которые затрудняют транспортное сообщение с соседним Московским районом. Граница проходит по малой Бухарестской, малой Карпатской улицам.

Вся территория ЮРВ развивалась как типичный спальный район. Территория застраивалась 1980–90 годы по единому плану застройки. Как следствие, большинство территории застроено панельными домами 137 серии. Кирпичные дома строились позже, и их существенно меньше.

В микрорайоне практически нет коммунальных квартир.

Хотя промзона «Обухово» и находится рядом с жилыми кварталами ЮРВ, между ними есть небольшая нежилая территория с гаражами и пустырями.

Большинство кирпичных домов, в которых предлагаются квартиры, имеют не очень хорошие планировки, но именно эти квартиры и «делают погоду» по уровню средних цен, так как таких предложений большинство.

Квартиры в новых, современных кирпичных домах ценятся в среднем на за кв. м дороже.

Предложение:
Все категории квартир, имеющиеся в районе, предлагаются в достаточном количестве. Ограниченное предложение на хорошие квартиры с кухнями 9-10 м2 в "Старом Купчино", так как там таких домов мало.

Спрос:
Старая, дореволюционная часть Фрунзенского района спросом не пользуется: для центра это – непрестижное место. "Старое Купчино" пользуется меньшим спросом, чем новое. Фрунзенский район является самым недорогим среди "спальных" районов Петербурга.

Новое строительство:
В настоящее время в районе строятся 14 жилых домов. Все – в «новой» части района – Купчино. Чем дальше к югу, тем строительство интенсивнее: лишь три здания возводятся к северу от проспекта Славы, еще три – между проспектами Славы и Дунайским. Все остальные стройплощадки расположены на пятачке до Малой Балканской улицы. Это место больше всего привлекает строителей: близко к метро, неплохо развита инфраструктура.

Строящееся жилье, как правило, относится к эконом-классу.

VIII. Коммерческая недвижимость
Большая протяженность района и слабо развитые коммуникации сделали необходимым создание в каждом микрорайоне своих торговых и культурно-бытовых центров. Наиболее крупные торгово-бытовые центры в Купчино находятся на важных транспортных магистралях – проспекте Славы, улицы Белы Куна, на перекрестках Софийской, Бухарестской и Будапештской улиц («Торнадо-спорт» - комплекс мелкорозничной торговли – на углу Будапештской улицы и проспекта Славы, торговый центр «Балканский» - станция метро «Купчино»).

В районе 502 магазина (из них 6 универсамов и 16 торгово-бытовых центров), более 1710 стационарных ларьков и палаток, 180 предприятий общественного питания и 200 – бытового обслуживания.

Купчино прекрасно обеспечено универсамами, хотя испытывает некоторый дефицит в небольших продовольственных магазинах «в каждом дворе». Именно эта ниша в последние годы активно заполняется предпринимателями. Есть еще ресурс для развития сети магазинов непродовольственных товаров: имеющаяся торговля, как правило, действует в составе больших универмагов, что не совсем удобно для жителей удаленных кварталов.

На проспекте Славы планируется построить торговый комплекс. Участок под застройку в 13 000 м2 находится между домами 5 и 7. Новый торговый комплекс будет ориентирован на товары для дома. Кроме самого комплекса планируется сделать карман для автостоянки и детскую площадку, а также сохранить зеленый массив около объекта.

Гаражная проблема в спальном Купчино остра, но постепенно решается: боксы заменяются многоэтажными гостиницами

Правда, в районе мало помещений под торговлю, проще найти помещение под производство.

По данным территориального управления, в районе необходимо создавать сеть моечных станций (всего 20), строить многоэтажные паркинги (12) для автомобилей. Количество автостоянок открытого типа расти не будет.

Микрорайон Восточнее Варшавской Железной Дороги (ВВЖД)
Кварталы между улицами Салова и Фучика («Буферная зона») практически полностью заняты под рынки, АТП, склады, учебные и медицинские учреждения. К ним относятся рынок «Александрия», авторынок, «Гуманитарный университет профсоюзов», клиника им. Джанелидзе и т.д.

Сейчас на территории ВВЖД реализуется интересный проект - строительство первого в Петербурге аквапарка. Распоряжением губернатора фирме "Первый Петербургский аквапарк» в микрорайоне ВВЖД, кв. 20 (на территории Парка интернационалистов) разрешено строительство экзотического для Петербурга объекта. Если эти планы будут реализованы, то парк станет местом притяжения жителей не только Фрунзенского и соседних Московского и Невского районов.

IX. Промышленность
Близость к ж/д веткам стала решающим фактором, который определил направление развития больших территорий района как складских и производственных зон (районы «Волково» и «Обухово»). Почти вся промышленность района сосредоточена в старой северной части. В районе более 15 тысяч предприятий различной формы собственности, из них 35 предприятий можно отнести к крупным.

Промышленная зона «Обухово» развивалась только как производственная и складская. «Обухово» начинается у Южного шоссе и заканчивается на границе с Колпинским административным районом. С запада территория ограничена жилыми кварталами ЮРВ, с востока - Невским районом, где размещено АО «ЗВЕЗДА» и складские комплексы.

К наиболее крупным предприятиям можно отнести НПО «Керамика», Невскую овощебазу, южную ТЭЦ, ДСК.

Микрорайон «Волково» с севера выходит на Обводный канал (граница с Центральным районом), с юга граничит с микрорайоном ВВЖД Фрунзенского района, а с запада и востока ограничен ж/д ветками, которые практически полностью изолируют его от Московского и Невского районов соответственно.

В Волково активно развивались производства, строилась сеть железных дорог, что привело к созданию больших промышленных территорий, которые вместе с двумя кладбищами (Волковское и Нововолковское) занимают большую часть микрорайона. Есть вкрапления жилых кварталов.

В зоне между Расстанной улицей и улицей Салова находятся: завод "Старт", завод Шаумяна, автопарк, комбинат "Северное сияние", станция Витебская товарная. Вдоль южного шоссе – шинный завод, овощебаза, вдоль Софийской улицы – ДСК, завод строительных конструкций, "Лентелефонстрой", несколько АТП.

Промышленная зона во Фрунзенском районе занимает не менее четверти всей площади района.

Промышленные предприятия:

Карбюраторный завод - ныне ОАО «Пекарь»;
Завод «Ленводприбор»;
Завод «Ленремчас»;
Химический завод «Салолин»;
Фабрика «Картонажник»;
В Купчине промышленность представлена лишь Южной ТЭЦ, домостроительным комбинатом, асфальтобетонным заводом.

X. Наука и образование
В районе 49 общеобразовательных школ и 90 дошкольных учреждений.

Высшие учебные заведения:

Гуманитарный университет профсоюзов;
Институт кино и телевидения;
Институт скорой помощи и др.
Научно-исследовательские учреждения:

Филиал Всероссийского геологоразведочного НИИ;
Институт профессионального образования Российской Академии Наук и др.
XI. Памятники истории и архитектуры
В северной части Фрунзенского района расположено одно из самых старых кладбищ города – Волковское, где находятся "Литераторские мостки" – место захоронения многих выдающихся людей России.

XII. Культура и отдых
На территории района - 3 театра, 1 музей и 14 библиотек.

В районе недостаточно спортивных сооружений. Крайне мало бассейнов (имеющиеся неудобно расположены), практически нет стадионов. Согласно планам приоритетного развития города, со временем на улице Фучика должна появиться конно-спортивная школа, а на проспекте Славы – аквапарк, однако все это дело весьма отдаленного будущего.

Учреждения культуры и искусства:

Государственный Санкт-Петербургский детский ледовый театр (на Лиговском, 148);
Санкт-Петербургский детский мюзик-холл;
"Созвездие" детский эстрадный центр;
Дворцы культуры работников пищевой промышленности и железнодорожников;
Дом творчества юных и др.
XIII. Перспективы развития района
На настоящий момент большинство инвесторов рассматривают Фрунзенский район как спальный, тихий и по большей части не престижный уголок Санкт–Петербурга, в котором востребовано недорогое жилье, объекты социально-бытовой сферы, торговли и развлечений. Гостиницы и БЦ здесь не востребованы. Промышленные зоны («Волково» и «Обухово») позволяют реализацию инвестиционных проектов складских и промышленных комплексов. При внимательном изучении инвестиционной ситуации в районе видно, что из находящихся в настоящее время в стадии реализации примерно 75 инвестиционных проектов (все на различных этапах реализации), большую долю составляет жилищное строительство. На диаграмме № 1 показано текущее соотношение реализуемых инвестиционных проектов по отраслям.

На сегодняшний день во Фрунзенском районе возводится порядка 300 тыс. кв. м жилья. Кроме того, многие проекты жилищного строительства находятся в стадии разработки, и точных данных о площадях планируемых жилых комплексов пока нет.

Промышленное строительство развивается в направлении формирования складских комплексов, большинство заявленных объектов - это именно строящиеся складские помещений и в меньшей степени производственные корпуса (в последнее время наметилась тенденция размещения в районе предприятий пищевой перерабатывающей промышленности). Обусловлено это наличием удобных подъездных путей и существующими ограничениями на размещение вредных производств рядом с жилыми кварталами в черте Санкт-Петербурга.

Активно реализуются инвестиционные проекты, связанные с торговлей (18% от общего числа) и строительство АЗС (13%).

Все инвесторы знакомы с проблемами, которые приходится решать при подключении к инженерным сетям. Фрунзенский район в этом плане благополучный, если не считать ограничения по водоотведению, связанные с перегрузкой Центральной станции аэрации (по данным Единой Справочной Информационной Системы - ЕИСТ). Именно с этой проблемой столкнулись инвесторы, планирующие на ВВЖД строительство аквапарка, так как такое сооружение использует очень много воды.

Фрунзенский район можно условно разделить на четыре зоны, каждая из которых имеет свою специфику.

Волково

Микрорайон с севера выходит на Обводный канал (граница с Центральным районом), с юга граничит с микрорайоном ВВЖД Фрунзенского района, а с запада и востока ограничен ж/д ветками, которые практически полностью изолируют его от Московского и Невского районов соответственно

Большая часть микрорайона непригодна для жизни: сильно загрязнены почвы и загазована атмосфера. Жилье практически не строится. А те немногие, связанные со строительством жилых домов инвестиционные проекты реализуются «со скрипом» - желающих там жить мало, квартиры продаются медленно и уровень цен низкий. Однако Волково хорошо подходит для размещения складов и производств с невысокой степенью вредности.

Микрорайон Восточнее Варшавской Железной Дороги (ВВЖД)

При реализации инвестиционных проектов, связанных с жилищным строительством в районе ЮРВ или ВВЖД, надо ориентироваться на строительство жилья среднего ценового диапазона. Уровень цен на квартиры в новых домах должен устанавливаться, исходя из цен вторичного рынка на аналогичные квартиры.

Учитывая, что ВВЖД - типичный спальный район города, социальное окружение практически идеально подходит для строительства жилья в среднем ценовом диапазоне (класс эконом или комфорт). В настоящее время инвестиционная активность здесь невысока, и вся она сосредоточена на жилищном строительстве и торгово-развлекательных комплексах.

Микрорайон расположенный Южнее Реки Волковки (ЮРВ)

В микрорайоне практически нет коммунальных квартир. Социальное окружение идеально подходит для строительства жилья в среднем ценовом диапазоне (класс эконом или комфорт).

В настоящее время инвестиционная активность в микрорайоне ЮРВ сосредоточена вблизи метро «Купчино». Рядом с метро идет интенсивное строительство торговых комплексов (ТК «Балканский») и жилых домов. И то, и другое пользуется спросом, хотя и менее активным, чем в соседнем Московском районе у ст. метро «Звездная». По мере удаления от метро в сторону промзоны «Обухово», инвестиционная привлекательность падает, особенно это заметно на примере коммерческой недвижимости (встроенные помещения в жилых домах).

При сравнении цен на панельные и кирпичные дома в ЮРВ заметно, что

Промышленная зона «Обухово»

Вся территория «Обухово» хорошо подходит для промышленно-складской деятельности, но, учитывая близость жилых кварталов, действует ряд ограничений по уровню токсичности размещаемых производств.

Деловая активность в этом районе в основном сводится к аренде складов и производственных площадей, транспортная доступность этого места ограничена. Хотя КАД и пройдет относительно недалеко, основное сосредоточение логистических центров планируется в «Шушарах», на пересечении федеральной трассы «Россия» с Кольцевой автодорогой.

Интересный момент: НПО «Керамика» копает глину в прилегающих карьерах, в результате образовались целые озера между Южным шоссе и ул. Димитрова. Возможно, в перспективе здесь появится благоустроенная зона отдыха - с пляжами и местами для купания.

Источник: http://www.itaka.spb.ru/ncgi-bin/content/page.pl?pid=150

Объявления