|
> Недвижимость и бизнес: подборка документацииРайоны города. ВАСИЛЕОСТРОВСКИЙВасилеостровский район – один из самых старых районов Петербурга, расположенный между Финским заливом и двумя основными рукавами невской дельты – Большой и Малой Невой, занимает два больших острова: Васильевский и остров Декабристов, разделенные рекой Смоленкой. Западное побережье обоих островов широкой дугой выступает в акваторию Невской губы.Уникальность Василеостровского района заключается в его островном статусе – он полностью расположен на одном острове (собственно, вряд ли можно рассматривать остров Декабристов и маленькие островки, отделенные маленькими речушками, как нечто отдельное) и с другими районами города имеет только водные границы. Василеостровский район принадлежит к четырем центральным районам города. Кроме него к ним относятся: Петроградский, Адмиралтейский и собственно Центральный районы. Район являет своего рода заповедник, в котором представлены все виды градостроительных образований от основания Петербурга до недавней массовой застройки. I. Границы района Граница Василеостровского района с Петроградским районом проходит по оси реки Малая Нева. Граница Василеостровского района с Центральным и Адмиралтейским районами проходит по оси реки Большая Нева. Общая протяженность улиц - 90 км. Площадь дорожного покрытия 198 га. III. Территориальное деление района Освоение Васильевского острова началось за несколько столетий до возникновения Северной столицы. Согласно «Переписной окладной книге по Новгороду Вотской пятины» 1500 года, на «Васильевском острове» жили рыбаки, имелись пашни. Василеостровский район – самый старый район Санкт-Петербурга; он задумывался Петром I как центр столицы. Здесь предполагалось разместить правительственные и административные учреждения, а также порт. Однако план создания на Васильевском острове изолированного центра оказался нежизнеспособным и не был осуществлен. Планировкой острова с 1715 года занимался Доменико Трезини. С востока на запад были проложены три основные магистрали – Большой, Средний и Малый проспекты. Их под прямым углом пересекали улицы – линии, вдоль которых начали строительство водных каналов (по образцу и подобию каналов Амстердама). Однако эти дорогостоящие работы из-за их нецелесообразности не были завершены, открытые каналы позднее засыпали; линии-каналы превратились в линии-улицы. Восточная часть Васильевского острова, заселенная в первые десятилетия XVIII века, входит в историческое ядро Санкт-Петербурга. Заселение происходило по линиям от Большой Невы. Территория острова примерно до 13-й линии была застроена к середине XVIII века, а до 25-й линии – к концу века; дальше к западу было заболоченное пространство, которое освоили к концу XVIII века. На крайнем юго-западе острова находилась Галерная гавань и Чекуши, где в 1780-х годах были построены кожевенные, винокуренные и другие заводы. Признание острова непригодным для проживания привело к организации на его восточной оконечности делового центра. Постепенно на Васильевском сформировался целый комплекс административных зданий, включающий университет, здания Биржи, Двенадцати коллегий, Академии наук, Кунсткамеру, Горный институт, Академию художеств, Морской корпус и многие другие. Таким образом, вся территория Стрелки вплоть до Съездовской линии стала нежилой, административной территорией. Вплоть до 6-й линии строились ломбарды, небольшие склады, лавки, обеспечивающие потребности деловой части. Параллельно с освоением восточной части Васильевского острова как промышленной зоны активно застраивалась его юго-западная часть и северо-восточная часть острова Декабристов. Эти зоны, сформировавшиеся за счет удобного расположения у водных магистралей, существуют и сегодня. Следует обратить внимание на тот факт, что земля на Васильевском острове ценилась в дореволюционный период гораздо ниже, нежели в престижных тогда районах города: Дворцовой площади и Невского проспекта, Английской набережной и т.п. Жителями района стали весьма небогатые люди. Для этого строились недорогие доходные дома. К концу XX века большинство зданий старого фонда пришло в полную негодность и сейчас находится в аварийном состоянии. Несущественным исключением из общего правила являются, пожалуй, несколько купеческих особняков, расположенных на ближайших к Стрелке линиях. Необходимо сделать уточнение, определяющее особый статус В.О. Здесь селились студенты и преподаватели университета, брокеры и чиновники, мелкие служащие, начинающие или так и не состоявшиеся художники и скульпторы. Переходя на более высокую социальную ступень, они незамедлительно перебирались на другую сторону Невы. Большинство же так и оставалось на В.О. и жило там из поколения в поколение. Современная постройка большей части Васильевского острова сформировалась во второй половине XIX – начале XX веков, но приморская территория (Гавань) и остров Голодай, были застроены лишь после революции, в основном, в послевоенные годы. В 1960-1970-х годах началась в широких масштабах застройка западной части Васильевского острова и острова Голодай. Здесь, на приморской территории, намыто грунтом, взятым со дна залива, около 350 гектаров, на которых построены крупные жилые массивы. Вместо старого засыпанного русла реки Смоленки вырыто новое прямое и вдоль него создана облицованная гранитом набережная – эспланада, длиной 2 километра, выходящая к морю. IV. Население В промышленности занято около четверти (25%) работающего населения. Дети и подростки составляют 16%, люди трудоспособного возраста – 58%, пенсионного возраста – 26%. V. Транспорт Транспортная доступность наиболее сильно формирует «островной» менталитет жителей ВО. Наличие здесь двух станций метро несколько уменьшает оторванность от остального города, но наземный муниципальный транспорт оставляет желать лучшего. Основной наземный транспорт - маршрутки, впрочем, как и везде в городе. Дороги находятся в состоянии постоянного ремонта. Как следствие, автомобилистам приходится долго прыгать по колдобинам на узких улочках, прежде чем удастся добраться до одного из четырех мостов, ведущих в другие районы города. Транспортная сеть района работает на пределе, и резервов для ее развития немного. В настоящее время предпринимаются попытки вывести с некоторых улиц трамвай, но это вызывает негативную реакцию у жителей, пользующихся этим видом транспорта. А прокладка Западного скоростного диаметра вдоль залива, ориентировочно на намывных землях, - очень далекая перспектива, которая затронет только самый край острова. Район с городом связан фактически в одной точке: через Дворцовый мост. а) Станции метро: б) Основные транспортные магистрали: в) Связь с другими районами города: Адмиралтейский – Петроградский – мосты Строителей и Тучков. VI. Экология района Загрязнение почв – интенсивное и весьма интенсивное. По некоторым показателям превышение ПДК в 30 раз и более. С точки зрения радиационной обстановки, фон находится в пределах нормы, в северных и восточных секторах острова – на пределе допустимого – 12мкР/ч (норма составляет 8-9, максимум – 13 мкР/ч) за исключением «пятен» в районе Шкиперского протока и Галерной гавани. Самая шумная магистраль на Васильевском острове – Большой проспект, который, тем не менее, является одним из самых озелененных проспектов города. Климатические условия для постоянного проживания не очень хорошие. Частые наводнения, постоянные ветры, повышенная влажность составляют постоянную угрозу для здоровья. Общая экологическая обстановка на Васильевском острове хуже, чем допустимо по санитарно-гигиеническим нормам. VII. Жилой фонд Заселение и застройка Василеостровского района начались с начала XVIII века. Указом 1719 года предписывалась обязательная застройка набережных парадными каменными домами. Эта парадная застройка береговой кромки в тот ранний период обусловила в дальнейшем формирование центра города вокруг замечательной по красоте и грандиозной по масштабам водной панорамы Невы. Внутренняя территория острова застраивалась богатыми домами фронтально на улицу. Здания возводились по типовым чертежам архитектора Доменико Трезини. И все же заселение и застройка вследствие изолированности острова шли медленно. В 1762 году черта, отделяющая центр города на острове, проходила по 13-й линии. За этой чертой до 15-16 линий лежало предместье, а дальше на запад – «выгонные земли». Последние еще в конце XVIII века были покрыты лесом, через который пролегали три дороги (нынешние Большой, Средний и Малый проспекты), застроенные в ту пору только до городской черты. В конце XIX и начале ХХ вв. эта часть острова начала застраиваться доходными домами с замкнутыми кварталами и дворами-колодцами. До сегодняшнего дня сохранились дома, которым по 150-200 лет (они требуют серьезного капитального ремонта). Однако подавляющее большинство домов в зоне исторической застройки – это дома, прошедшие капитальный ремонт, и дома постройки начала ХХ века, т.е. с металлическими перекрытиями. Историческая застройка сосредоточена на проспектах острова и линиях между ними. В северо-западной части района, ограниченной Большим проспектом – Наличной улицей – малым проспектом – Детской улицей, расположен микрорайон, состоящий в основном из «сталинских» домов послевоенной постройки с небольшим вкраплением домов старого фонда. Микрорайон, застроенный в подавляющем большинстве кирпичными «хрущевками», расположен в зоне Малый проспект – Наличная улица – улица Нахимова – улица Беринга. Примыкающий к станции метро «Приморская» микрорайон застроен в основном современными домами за исключением части Железноводской улицы. Застройка территории микрорайона началась с конца 70-х годов, после окончания работ по выпрямлению русла реки Смоленки и намыва грунта на низкие берега острова Декабристов. Жилой фонд представлен всеми типами домов, что позволяет проследить развитие отечественного домостроения за последние 30-40 лет: В настоящее время в Василеостровском районе можно выделить следующие микрорайоны: Стрелка ВО Общая направленность развития – административный, нежилой микрорайон. Здесь расположено большое количество разноплановых объектов: Военная академия тыла и транспорта, Государственный университет, Академия Наук, клиника Отта, библиотека Академии Наук, музеи и НИИ. Историческая жилая часть На севере микрорайон ограничен набережной реки Смоленки, на востоке - Съездовской линией, на юге - Большой Невой (набережные Лейтенанта Шмидта и Университетская), на западе - ул. Беринга (здесь историческая застройка плавно переходит в застройку XX века). Общая направленность развития территории – жилая застройка. В кварталах вдоль 1-6-й линий практически нет промышленных предприятий (только вдоль реки Смоленки). Западнее, в черте жилых кварталов, находятся промышленные предприятия: завод «Прибор», «Пневматик», «Октябрь» и другие. Экологическое состояние микрорайона в целом удовлетворительное. Если говорить о социальном окружении, то подавляющая часть микрорайона, за исключением 1-6-й линий, - это трудно расселяемые коммуналки. В начале 1990-х годов на ВО был реализован один из первых проектов элитного строительства (комплекс «Альба»), но потом интерес инвесторов к району упал. Несколько всколыхнуло ситуацию создание пешеходной зоны на 6-7 линии ВО, но это не повлияло на остальные кварталы микрорайона. Развитость социально-бытовой сферы микрорайона позволяет в нем комфортно проживать, так как имеется все необходимое – магазины, ДДУ, школы и т.д. Микрорайон имеет самое удобное транспортное сообщение с другими районами города – это станция метро на его территории и четыре моста, которые соединяют его с большой землей. Однако общее состояние жилого фонда и социальное окружение не позволяют позиционировать микрорайон как элитный. Поэтому цены на квартиры в основной массе невысоки. Исключение могут составлять только квартиры с видом на Неву, Петропавловскую крепость, Зимний дворец, но их единицы. Цены на последние колеблются от до 1500 за кв. м. Надо отметить, что 1-комнатные квартиры встречаются только в домах после капитального ремонта, так как до революции 1-комнатные квартиры обычно были дворницкими. Планировочный район Гаванской улицы (Гавань) На севере микрорайон ограничен ул. Нахимова, на востоке - ул. Беринга, на юге - Большим проспектом, на западе - Наличной улицей. Общая направленность развития микрорайона – жилая зона для обслуживания расположенных по соседству промышленных территорий и фасад города со стороны Морского вокзала (именно отсюда и монументальные сталинки вдоль ул. Опочинина). На границах микрорайона находится большое количество разнообразных объектов: различные промышленные предприятия, АТП, Смоленское кладбище, комплекс «ЛенЭкспо», Морской вокзал. Экологическое состояние микрорайона в целом удовлетворительное. Кроме того, в этой части ВО прохладно - дают о себе знать ветра с залива. Социальное окружение микрорайона лучше, чем в центральной части ВО – здесь почти нет коммунальных квартир. Население небогатое, так как район никогда не был особо престижным. С точки зрения социально-бытовой сферы здесь имеется все необходимое – магазины, ДДУ, школы и т.д. Основой минус – это транспортная доступность микрорайона. На муниципальном транспорте до метро 4-6 остановок. Наземный городской транспорт ходит редко, спасают только вездесущие маршрутки. Выбраться в другие районы города реально на метро, но, опять же, до него надо добраться. В микрорайоне имеется достаточно большое количество сталинских домов. Цены на 2- и 3-комнатные квартиры в сталинских домах в среднем на за кв. м выше аналогичных предложений в домах СФ и СФК. Объясняется это как высокими потребительскими свойствами домов, так и социально однородной средой. Последнее обстоятельство способно поднять цену еще на за кв. м (в основном, вдоль ул. Опочинина). Предложение 1 комнатных квартир практически отсутствует. Планировочный район Галерной гавани На сегодняшний день вся эта территория используется преимущественно под промышленно-складские нужды, или просто представляет собой пустыри. Здесь размещены площадки таких предприятий, как завод и НИИ радиоаппаратуры, АТП № 4 Спецтранса, объекты «Водоканала» и гаражи. В последнее время наметилась тенденция к освоению этой территории под жилищное строительство. Но есть препятствие - экологическое состояние этих земель. Основные источники загрязнения - завод и НИИ радиоаппаратуры, расположенные здесь с 1930-х годов, а также промышленная свалка. В глубине территории имеются частные участки с малоэтажной застройкой типа ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) самого разного класса – от фанерных развалюх из подручного материала до вполне приличных домиков с евро-ремонтом… Там же можно увидеть эллинги. Западная часть ВО (ЗЧВО) Общая направленность развития территории – сугубо жилая, именно здесь город формирует свой жилой «морской фасад» (название части района в народе – КОРАБЛИ). Экологическое состояние территории вполне удовлетворительное для города, особенно после того, как прекратило работу большинство предприятий по Уральской улице. Социальное окружение однородное. Когда микрорайон начал заселяться, в нем получали квартиры служащие. В настоящее время здесь живут люди со средним достатком. Социально-бытовая сфера развита - район развивался планово, и город успел построить ДДУ, школы, универсамы, больницы. Пожалуй, единственный, но очень существенный минус этой территории - это ее транспортная изолированность от «большой земли». Станция метро «Приморская» позволяет сообщаться с центром города относительно быстро, но до нее надо добраться. Добраться в центр города личным транспортом сложно – дороги узкие и плохие. Строительство западного Скоростного диаметра, конечно, улучшит транспортную доступность района, но это дальняя перспектива. Грустной особенностью этой части ВО является климат. Именно эта часть острова насквозь продувается ветрами, что в совокупности с сильно повышенным уровнем влажности воздуха дает о себе знать 11 месяцев в году. Вторичный рынок здесь заметно активизируется в теплое время года – показывать квартиры с замерзшими окнами и жильцами не оптимально с точки зрения цены. Дома здесь в основном панельные (137-й серии и «корабли»), поэтому через оставшиеся от социализма щели тепло легко выдувается вне зависимости от качества стеклопакетов. Неприятно также, что большинство квартир (все той же 137-й) буквально оплетено всевозможными трубами, которые строители протянули в живописном беспорядке по всем помещениям. При этом во многих домах не хватает напора горячей воды, в результате чего полдома вынуждены самообогреваться. А пресловутые «дома на ногах», выполненные из метростроевского (!) бетона. Ремонт в них – это поистине искусство. Метровстроевский бетон не всякий перфоратор с первого раза возьмет. Зато с точки зрения вентиляции здесь все отлично – они продуваются насквозь! Достройка на свободных землях новых, пусть даже и комфортабельных домов, не может переломить общую ситуацию. Как следствие, микрорайон позиционируется как спальный и преимущественно не престижный. На сегодняшний день можно с уверенностью сказать, что это единственная территория в Петербурге, характеризующаяся преобладанием предложения над спросом. Предложение: Количество квартир, выставляемых на продажу в зоне исторической застройки, достаточно велико, но их качество оставляет желать лучшего. Поэтому с большим трудом продвигается расселение коммунальных квартир в большей части зоны исторической застройки на Васильевском острове. Подавляющее большинство коммунальных квартир обречено быть не расселенными и оставаться поставщиками комнат на рынок недвижимости. В «сталинском» фонде продаются в основном трехкомнатные квартиры, несколько меньше двухкомнатные и практически отсутствует предложение однокомнатных квартир. В северной и северо-западной части района у станции метро «Приморская» в предложении недостатка нет. Его спектр в полной мере отражает характер застройки данного микрорайона. Можно отметить избыток квартир в «кораблях» и домах «старой» 137 серии. Динамика индекса цен на жилую недвижимость чуть ли не самая низкая в Петербурге. Причем, как для вторичного рынка, так и для первичного. Характерен также ощутимый перекос (даже с учетом специфического спроса на ВО) между спросом и предложением: то, что экспонируется на продажу – не востребовано, а то, что востребовано, никто не продает. Сделок по району немного. Спрос: Хорошим спросом пользуются квартиры в домах старого фонда, которые расположены на тихих зеленых линиях между набережной лейтенанта Шмидта и Малым проспектом (2-3, 4-5, 6-7, 12-13, 14-15, 16-17, 18-19 линии). Устойчивый спрос наблюдается на квартиры в «сталинских» домах на Наличной улице, части Гаванской улицы (до пересечения со Средним проспектом), на Среднегаванском проспекте. Цены на жилье в районе остаются выше среднегородских, но есть тенденция к уменьшению этой разницы. Район практически автономен, здесь очень хорошо развита социально-бытовая и развлекательно-культурная инфраструктура. Необходимо отметить, что для петербуржцев Василеостровский район по инвестиционной привлекательности существенно отстает от Центрального и Петроградского, но, за счет экологического состояния, опережает Адмиралтейский. Явное отставание по спросу на жилье (даже по вторичному рынку) от Петроградского и Центрального районов объясняется закрытостью этой части города, которая, в свою очередь, объясняется низкими потребительскими качествами. По мнению экспертов рынка В.О. практически не рассматривается жителями других районов города как место проживания. Как следствие, спрос в районе обеспечивается в основном резидентами (всего в районе живет 197,4 тыс. человек, то есть 4,19% от всего населения города – один из самых маленьких по числу жителей районов города) и иногородними, убежденными в том, что В.О. – это и есть лучшая часть Петербурга. Попытки привлечь покупателей из других районов бесперспективны – покупателей отпугивает обилие коммуналок, аварийный жилой фонд в исторической части и изолированность от внешнего мира в новостройках. VIII. Коммерческая недвижимость Локальными торгово-деловыми центрами служат основные транспортные магистрали. На западной оконечности бывшего острова Голодай, в 35 квартале, устраивают гаражи и автостоянки, а также коллективные автостоянки на 4 000 боксов. По мнению главы районной администрации Валерия Голубева, гаражи надо выводить за город, оставляя на острове только экономные многоэтажные паркинги. Положительный пример в виде 8-этажного гаража уже есть на Уральской улице. Все предприятия здесь находятся на условиях краткосрочной аренды, поэтому для возведения высотных «этажерок» площадки есть и будут еще. В настоящее время на разных стадиях разработки и строительства находятся гаражи-стоянки по адресам: Морская наб., 9, Кораблестроителей ул., 21, Средний пр., 89, Малый пр., 62. Современный ансамбль набережной Смоленки не допускает размещения здесь торговли, и на все временные постройки будет наложено строгое табу. Но земля должна работать, поэтому она отдается под открытые автостоянки. Торговля: В 2002 году открылся комплекс «Торговый остров», находящийся на пересечении Среднего проспекта и 9-й линии. ЗАО «Адамант» открыло торговый комплекс «Балтийский» За 2002 год появилось 50 новых предприятий торговли. Прошло реформирование уличной мелкорозничной торговли, ликвидировано 105 объектов. Не смотря на все выше сказанное, этого количества объектов торговли и сферы обслуживания все равно не достаточно для района. Проекты: Инвестор обязан замостить тротуары и пешеходные дорожки, установить новые скамейки и уличные фонари, оборудовать зоны отдыха. Построенные павильоны компания передаст в аренду под кафе и магазины. Многофункциональный деловой комплекс «Биржевой комплекс» - Большой проспект (26-я линия, д. 15). Общая площадь свыше 54 000 м2. Строительство ведется в 2 очереди. Окончание строительства в 3-м квартале 2004 года. В составе комплекса: бизнес-центр, гостиница ****, рестораны, супермаркет, бутики, кафе, бары, конференц-залы, выставочный зал, спортивно-оздоровительный комплекс. Полным ходом идет реконструкция Андреевского рынка. ЗАО «ТДЦ «Василеостровский» планирует создать торговый комплекс у станции метро «Василеостровская». На разных стадиях разработки и строительства находятся еще несколько коммерческих проектов. IX. Промышленность Из 6 000 предприятий – 60% составляют частный сектор. Промышленность, оставшаяся у государственного кормила, на 80% - оборонка. Промышленная зона на юго-западе ВО Общая направленность развития территории была задана еще в петровские времена, и с тех пор микрорайон развивался только как промышленный. В настоящее время промышленную зону в основном формируют Балтийский завод, Сталепрокатный завод, Кожевенный завод им. Радищева, ОАО «Электроаппарат», заводы «Севкабель» и «Северный текстиль» и множество более мелких предприятий. Промышленная зона на северо-востоке острова Декабристов. Наиболее крупные предприятия - Василеостровский грузовой район речного порта, Авторемонтный завод, «Северная мануфактура», завод им. Калинина, фабрики «Стройкартон», «Рот-Фронт» и некоторые другие. На Кожевенной линии есть крепкое АО «Радищев», которое шьет изделия из кожи и имеет договор аренды на 49 лет. Экологической чистоте сильно мешает 4-й автопарк со своими «Икарусами». АО «Радищев» подлежит выводу «по вредности». Промышленные предприятия: «Балтийский судостроительный завод; Высшие учебные заведения: Государственный университет; Физиологии им. И.П. Павлова; Научно-исследовательские учреждения: НИИ «Механобр»; Архитектурный ансамбль Стрелки Васильевского острова является одной из исторических достопримечательностей города. В Василеостровском районе находится очень много памятников истории и архитектуры. XII. Культура и отдых Литературный музей Пушкинского дома (наб. Макарова, д. 4); XIII. Перспективы развития района Согласно постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 8 августа 2002 года N 43, на территории Василеостровского района до 2010 года планируется построить до 700 000 кв. м жилья. Практически весь объем планируется ввести за счет застройки западной части ВО. По данным ЕИСТ, администрация города может предложить следующие инвестиционные территории и объекты. Инвестиционные территории: – квартал 5 – инженерная подготовка, многофункциональная застройка; Объекты инвестирования: В настоящее время в различной стадии развития находятся порядка 113 инвестиционных проектов, 14 из них финансируются за счет бюджетов различного уровня. В это число вошли проекты, которые уже прошли ИТК, и по ним вышло распоряжение Губернатора. На диаграмме № 1 представлена структура «инвестиционного портфеля» района. Стрелка ВО Общая направленность развития – административный, нежилой микрорайон. Микрорайон входит в единую охранную зону исторического центра города и инвестиционная деятельность в нем жестко ограничена. В основном, осуществляются реставрационные работы - обычно на бюджетные средства, но иногда на наиболее известные объекты приходят инвесторы, желающие отметиться на благородном поприще спасения исторических памятников Санкт-Петербурга. Город пресекает любые попытки изменения в этом микрорайоне градостроительной среды, но неко-торые учреждения имеют федеральное подчинение или уже являются собственниками своей земли. В таких условиях городу труднее отстаивать целостность концепции сохранения исторического центра города. Недавно в прессе пошло сообщение, что крупная СК договорилась с собственниками (одно НИИ) о реконструкции и переоборудовании под жилые цели зданий, расположенных в районе Биржевого пер. Концепция застройки пока неизвестна, и сроки реализации тоже неясны, но это первый и пока единственный случай прихода инвесторов в этот микрорайон. Историческая жилая часть Экологическое состояние микрорайона в целом удовлетворительное, однако инвестору надо очень тщательно прорабатывать вопрос экологического состояния участка. Однако общее состояние жилого фонда и социальное окружение не позволяют позиционировать микрорайон как элитный. Микрорайон в целом требует комплексного подхода, и для его репозиционирования как в глазах покупателей, так и инвесторов требуется большая работа, прежде всего Администрации города. Потенциал у района есть, и самое главное - это необходимость решать социальные вопросы людей, проживающих в старом, аварийном фонде. Расселение коммунальных квартир - это тоже огромное поле деятельности для инвесторов. Инвестиционная деятельность в микрорайоне в настоящее время складывается вокруг жилой застройки пустующих участков, которых немного. Однако новое строительство подразумевает уплотнение существующей застройки, что в условиях дефицита парков и просто детских площадок, вызывает возражения жителей соседних домов. Иногда конфликты доходят до суда. Вынос с территории микрорайона промышленных предприятий связан с очень большими затратами, а низкая покупательская активность населения отпугивает инвесторов. В целом, микрорайон позиционируется как неэлитный, место для проживания «среднего класса», вот только сам средний класс об этом не знает. Еще больше запутывают картину попытки инвесторов строить элитное жилье - как новое, так и реконструируемое. Если в кварталах, примыкающих к стрелке ВО, еще возможно строительство элитного жилья класса «В» (а вдоль набережных и класса «А»), то по мере продвижения на запад, инвестиционная привлекательность снижается и наиболее целесообразным становится жилье класса «комфорт» и «эконом-класса». Ряд не слишком удачных проектов элитного строительства показал ошибочность подобного позиционирования. Некоторые инвесторы, готовясь назначить цену на квартиры в своих домах от кв. м ссылаются на опыт комплекса “Альба”, но времена изменились, и продвижение таких проектов на рынок оказывается просто нерентабельным. Таким образом, инвесторам, желающим строить жилье, следует помнить, что новых площадок нет, а те, которые есть, местные жители готовы защищать до последнего. И, во-вторых, реконструкция старых домов требует их расселения, что автоматически повышает себестоимость проекта и выводит его в ценовой диапазон элитного жилья, но продать в этом микрорайоне элитные квартиры очень сложно. Ряд инвесторов (в основном небольшие фирмы) занимается строительством мансард. Идея не плохая. Однако получаемое в результате жилье - это жилье в лучшем случае класса «комфорт», и цены на него соответствующие. На то есть объективные причины. Во-первых, в целом в доме остаются старые инженерные сети (и ограничения по подводимой мощности). Социальное окружение обычно оставляет желать много лучшего: остальные квартиры в доме, как правило, коммунальные, отсюда возникающие социальные конфликты. Нет паркинга, а места для парковки, как и во всех центральных районах, недостаточно. Вид из окон обычно во дворы-колодцы, аварийные и трущобные, что снижает привлекательность такого жилья. И, наконец, конструктивная особенность таких квартир – наклонные стены, что не всем нравится. Однако невысокая себестоимость работ и отсутствие проблем (и затрат), связанных с получением разрешения на строительство по стандартной для пятен схеме, позволили инвесторам получить неплохую прибыль. В настоящее время вопрос о возможности строительства мансард повис в воздухе. Коммерческие проекты: При строительстве торговых центров нужно ориентироваться исключительно на жителей Василеостровского района, либо сильно напрягаться с раскруткой. Уже открыт крупный (и дорогой!) торговый центр «Балтийский» на Большом проспекте – проект ориентирован на состоятельных людей и в целом успешный. Кроме того, планируется строительство большого офисно-торгового центра над верхнем вестибюлем станции метро «Василеостровская». БЦ класса «С» и «Б» возможно, но их расположение в зоне от стрелки ВО до 13-15 линий более оптимально, так как западнее слишком неудобно добираться из центра города. Размещать здесь промышленные предприятия, скорее всего, просто не разрешат. Планировочный район Гаванской улицы (Гавань) Экологическое состояние микрорайона в целом удовлетворительное, однако инвестору надо очень тщательно прорабатывать вопрос экологического состояния участка ввиду большого количества промышленных объектов и с учетом длительной истории освоения этой территории. Инвестиционная привлекательность микрорайона в целом повторяет ситуацию с центральной, исторической частью ВО. Но есть и отличия. Наличие промышленных предприятий и затрудненная транспортная доступность делают невозможным размещение в микрорайоне элитных и даже псевдоэлитных объектов. Более благополучная ситуация в социальном плане (мало коммуналок), делает этот микрорайон похожим за жилую зону ЗЧВО. Инвестиционная деятельность в микрорайоне в настоящее время складывается вокруг уплотнения жилой застройки и реконструкции пустующих чердаков под мансарды. Строится жилой дом вдоль Гаванской улицы, реконструируется гостиница «Гаванская». Планировочный район Галерной гавани Но есть препятствие - экологическое состояние этих земель. Основные источники загрязнения - завод и НИИ радиоаппаратуры, расположенные здесь с 1930-х годов, а также промышленная свалка. Власти города пока не определились, в каком направлении пойдет развитие этих земель, но можно предположить, что часть их будет отдана под развитие выставочного комплекса «ЛенЭкспо», а часть останется зарезервированной за такими монополистами, как «Водоканал». Западная часть ВО (ЗЧВО) Достройка на свободных землях новых, пусть даже и комфортабельных домов, не может переломить общую ситуацию. Как следствие, микрорайон позиционируется как спальный и преимущественно не престижный. По данным социологических исследований, люди из других районов города даже не рассматривают возможность покупки квартир в ЗЧВО. Спрос на строящиеся квартиры в микрорайоне обеспечивается в основном его резидентами и иногородними. Жители микрорайона предпочитают улучшать свое жилищное положение или разъезжаться для решения семейных проблем поблизости. Первая группа, наиболее многочисленная, ориентируется в основном на 2- и 3-комнатные квартиры в новых кирпичных домах. Вторая покупает разноплановое жилье, как на вторичном, так и на первичном рынках. Большой объем предложения на первичном рынке в условиях закрытости микрорайона оказывает сильное давление на вторичный рынок. Во многом, в ЗЧВО создалась уникальная ситуация для вторичного рынка Петербурга. Строительные компании, ориентированные на внутренний рынок, неизбежно сталкиваются с трудностями, корни которых в катастрофической нехватке петербуржцев, желающих навеки поселиться в холодном, мокром, труднодосягаемом месте за сравнительно немаленькие деньги. Но и себестоимость – тоже немаленькая. Следовательно, проблемы с прибылью. А тут еще и жесточайшая конкурентная борьба. Собственно, достаточно высокий уровень цен на первичном рынке говорит скорее о желании продавцов получить эти деньги, нежели о готовности покупателей их заплатить. Поэтому будем смотреть правде в глаза – район обычный, спальный, да еще и с сомнительным климатом. Ближайший аналог (с точки зрения качества проживания) – Приморский. Но там климат лучше, да и качественных новых домов побольше… В настоящее время в микрорайоне в основном осуществляются инвестиционные проекты, связанные с жилищным строительством. Надо отметить, что свободных участков мало, и приходится заниматься уплотнением, что встречает негативную реакцию у местных жителей. Инвесторам, планирующим коммерческие инвестиционные проекты, связанные с жилищным строительством на ЗЧВО, надо быть готовым к очень сильной конкуренции. Транспортная обособленность района делает ЗЧВО малопригодной для размещения гостиниц и БЦ, а также паркингов - в этой части ВО места под парковку заметно больше, нежели на остальной территории острова. Если подытожить, то ЗЧВО может предложить инвесторам возможности по жилищному строительству (ограниченные и при очень жестокой конкурентной борьбе за покупателя), и возможности строительства ТБК или развлекательных центров. Промышленная зона на юго-западе ВО Промышленная зона на северо-востоке острова Декабристов Развитие этой территории будет и дальше происходить в направлении индустриализации территории, но в дальнейшем, при комплексном освоении острова Петровский (Петроградский район), возможно перепрофилирование части предприятий. В настоящее время, территория этой промзоны интересна инвесторам, которые хотят развивать производства невысокого класса вредности. К этой территории примыкает Смоленское Лютеранское, Армяно-Григорианское и Православное кладбища. Есть и мемориальное кладбище «Остров Декабристов». При планировании инвестиционной деятельности их наличие целесообразно учесть - некоторые из них действующие. Источник: http://www.itaka.spb.ru/ncgi-bin/content/page.pl?pid=120 |
|
|||||||||||||||
© 2010 Интернет-агентство Laws-Portal.Ru |