Рынок загородной недвижимости: горячая страда

Почти как в городе!

Самая интересная тенденция, свидетельствующая об изменении качества дачной жизни: рынок загородной недвижимости усложняется. В условиях тотального дефицита, неперегруженных дорог, дешевого бензина и общественного транспорта непривередливый советский человек мог, возвращаясь с дачи в Пупышево, оставить машину в гаражном кооперативе в Красном Селе и лишь потом ехать домой - в Купчино или Веселый Поселок. Сегодня жители Красносельского, Фрунзенского, Кировского и Московского районов предпочитают покупать дома на юге области (в Гатчинском, Тосненском, Кировском районах, а также в Вырице, Сиверской, Толмачево, Шапках или в поселках под Лугой). У жителей северных районов повышенным спросом пользуется Карельский перешеек. Поэтому в этом году на рынке загородной недвижимости отмечены случаи встречных покупок (к примеру, клиент агентства, житель Московского района, выставляет на продажу дачу в Орехово, чтобы приобрести дом в Вырице). Правда, в отличие от квартирного рынка, такие операции обычно растянуты во времени, а потому риэлтеры их отслеживают с трудом.

Все ждали распродажи

Этим летом покупатели словно проснулись. По словам заместителя директора Общества землепользователей "Прогаль" Ивана Нечиталюка, желающие посмотреть тот или иной объект почти удвоили по сравнению с прошлым летом объем работы агентов и менеджеров. Следует, правда, отметить, что количество операций с объектами загородной недвижимости при этом не увеличилось, а даже уменьшилось. И это подтверждают данные Областной регистрационной палаты. В мае прошлого года было зарегистрировано 1806 сделок с домами, в этом году - 1527. В июле 2000 года поменяли хозяев 1426 домов и 1971 - земельных участков, и это тоже несколько меньше прошлогодних цифр. Однако риэлтеры отмечают, что сделки стали в финансовом и качественном отношении более "полновесными": их предметом чаще становятся добротные дома, коттеджи с коммуникациями, перспективные, а потому дорогие земельные наделы вблизи озер.

В прошлогоднем оживлении рынка "виновато" эхо августа-98 и тревоги, связанные с политическими ожиданиями: одни стремились для пополнения текущего бюджета продать дом или участок, пока у других еще есть деньги. Другие, наоборот, торопились купить, пока цены не выросли (налетай, пока подешевело!). Для многих продавцов загородной недвижимости деньги оказались важнее возможности выехать летом на природу. Особенно торопились владельцы земельных участков, посчитавшие, что вряд ли могут позволить себе строительство. Продать пытались все подряд. На тот момент в каталогах агентств появлялись удивительные и самые разнообразные объекты: крестьянские дома дореволюционной постройки в Кингисеппском и Киришском районах; усадьбы на юге области (особняк, 2 гостевых домика, баня); части домов ("квартира в рубленном доме в Красном Селе, 3 сотки земли, колодец, утепленный туалет"). Могло сложиться впечатление, что такие традиционные рыночные факторы, как "престижность" направления и экология места, утратили свое значение. В прошлом году основным фактором, влияющим на ликвидность дома или дачи, была ее цена (чем дешевле, тем лучше).

Мы не случайно вспомнили прошлый год. Отголоски панического настроения дачевладельцев можно было заметить и в начале нынешнего лета: рынок был затоварен самыми разнообразными предложениями, многие из которых находились в каталогах агентств еще с прошлой осени: все терпеливо ждали, когда начнется летняя распродажа…

Покупатель присматривается

…При столь удивительном разнообразии предложений для человека, располагающего свободными средствами и вознамерившегося приобрести загородный дом, выбор оказался не столь уж большим. Нынешние приобретатели рассматривают покупку загородной недвижимости уже не как способ "заморозить" уходящие сквозь пальцы деньги, или возможность за счет собственного приусадебного хозяйства снизить продовольственные расходы в период возможных кризисов. Большинство сегодняшних покупателей видят в новом доме прежде всего инвестиции в будущее своей семьи.

По данным экспертов ИМКА, соотношение спроса и предложения на рынке загородной недвижимости этим летом осталось таким же, как и в прошлом году (в зависимости от времени года, на каждого возможного покупателя приходилось от 2 до 5 объектов), однако диктат покупателей еще больше усилился: их требования к качеству покупки значительно возросли. Несмотря на большое количество предлагаемых к продаже объектов, потенциальный покупатель редко может найти подходящий ему дом или участок. При сегодняшнем богатстве выбора очевидные потребительские дефекты способны серьезно затормозить процесс продажи объекта загородной недвижимости. Представители некоторых агентств признавались, что их клиентов, приехавших из других областей, часто шокирует низкое качество пригородного жилья в нашей области, и это следствие огромных масштабов "садоводческого бедствия" 80-х годов.

Кроме того, за последнее время значительно повысились требования к приобретаемому жилью. Они стали более жесткими: максимальный набор коммуникаций и дачных удобств (подсобные помещения, баня), хорошая экология места, наличие леса и водоема. Изменилось отношение и к самим постройкам. Потенциальные покупатели стали обращать внимание не только на качество стройматериалов, но также и на архитектурные особенности. Вид из окон на почерневшие и покосившиеся времянки соседей также серьезно скажется на ликвидности загородной недвижимости. Неудивительно, что в рамках столь жестких требований подобрать объект, соответствующий ожиданиям заказчика даже при избытке предложения, оказалось не просто. По данным ИМКА, только каждый пятый покупатель находит подходящий вариант на рынке готового жилья. Некоторые клиенты агентств недвижимости (причем речь идет о реальных платежеспособных клиентах!) признавались, что пересмотрели несколько десятков вариантов, прежде чем сделать выбор.

Рынок земли: сценарий тот же

Затруднения клиентов в выборе привлекательных с их точки зрения объектов стимулируют рост активности в таком сегменте рынка загородной недвижимости, как земельные участки: значительная часть потенциальных дачевладельцев считает, что есть смысл строить и самим. Привлекательной в этом случае кажется и возможность вкладывать средства не единовременно, а по мере поступления. В 1999 году, когда стоимость рабочей силы и цены на отечественные стройматериалы еще не столь выросли, отмечался резкий скачок спроса на незастроенные участки (в 1997-1998 году число таких сделок сокращалось). Эта тенденция подтверждается данными Областной регистрационной палаты. В некоторых районах сделок с земельными участками в прошлом году оказалось больше, чем операций с домами. В этом году ситуация развивается по примерно тому же сценарию, что и на рынке строений: предложений - множество, спрос тоже есть, однако покупателей интересуют только большие (больше 10 соток) участки вблизи природных водоемов. За такой землей будущие дачевладельцы готовы выстраиваться в очередь.

Дефицит ликвидного предложения на земельном рынке диктует интерес к старым домам. Менеджеры "Невского Простора" признались, что в престижнейшем Курортном районе продать участок с ветхим домом значительно проще, нежели построенный "под ключ" в первой половине 90-х годов аляповатый коттедж со всеми удобствами.

Соседи набирают обороты

В Ленобласти, только по строгим официальным данным, больше 30 тысяч неосвоенных садовых участков. Эта цифра может быть увеличена в 2-3 раза, если прибавить к ней "почти не освоенные" участки: речь идет о тех владельцах, кто давно перестал платить паевые взносы, но не может свои имения продать. Многие из них имели несчастье свои наделы приватизировать. Гражданский оборот приватизированных объектов в садоводствах сдерживает громоздкая процедура переоформления. Затраты пенсионера, вознамерившегося продать времянку или скромный домик на шести сотках (если речь идет о сумме меньше $1000), порой делают эту затею бессмысленной. Несчастному продавцу в этом случае придется не только оплачивать всевозможные виды справок и пошлин, замену "старого" свидетельства о собственности на "новое", трястись в электричках и отстаивать очереди в инвентаризационных бюро, но также и оплачивать выезд землемера, который должен сделать чертежи границ участка.

И все же, по данным Союза садоводов, базирующихся на выборочном опросе руководителей садоводств, количество операций с недвижимостью (за счет неприватизированных владений) там увеличилось в полтора раза по сравнению с прошлым летом. И это выгодно: вместо хронических должников у "тружеников огорода" наконец-то появляются дееспособные и платежеспособные соседи.

Отправь бабушку в деревню

Иван Нечиталюк отметил любопытную тенденцию: этим летом менеджеры ОЗ "Прогаль" обнаружили у клиентов повышенный интерес к удаленным районам Ленобласти (около 150 км): Лужскому, Выборгскому, Волховскому. Причем в ход пошли не только дешевые строения в садоводствах, но и объекты, пригодные для постоянного проживания, сельские дома (по цене комнаты), новые коттеджи (не дороже большой квартиры), квартиры городского типа в совхозных районах...

"Интерес к объектам жилой недвижимости в столь дальних районах можно было бы объяснить их дешевизной, - говорит Иван Яковлевич, - но это объяснение выглядит не совсем логичным: сопоставимые по цене дома и квартиры встречаются и гораздо ближе к городу: например, во Всеволожском районе, в Гатчинском… При более тесном общении с нашими клиентами мы выяснили, что их привлекает, в первую очередь, экологически благоприятная среда для проживания, нетронутая природа, низкая плотность населения, и, наконец, возможность отдохнуть от городских проблем". В самом деле, в каталогах предложений порой встречаются объекты, весьма интересные с точки зрения здорового обывателя, тяготеющего к сельскому образу жизни: по цене коммунальной комнаты можно приобрести теплый зимний дом с сараем, хлевом, гаражом, фруктовым садом и баней в населенном пункте, обеспечиваемом всем необходимым. Повышенное внимание к таким объектам со стороны ведущих активный образ жизни пенсионеров - скорее, социальное явление, нежели простое изменение рыночной конъюнктуры. Наверное, достигнув пенсионного возраста, все-таки лучше оставить безуспешные попытки продолжать работать по специальности, забыть о поездках в вечно переполненном городском транспорте, избавить от тесноты семью и поселиться в уединенном уголке, чтобы заняться домашними заготовками. Скоро зима. Сезон на рынке загородной недвижимости близится к завершению.

bulletin.spb.ru 2000