В первом полугодии на загородном рынке продолжался спокойный рост. Цены, как и положено, увеличились весной - и остановились летом, по крайней мере, до осени.

Все участники рынка отмечают постепенный рост количества сделок по сравнению с прошлым го-дом, при этом увеличиваются и предложение, и спрос. Сегодня общий объем предложения, включая публикации в "Загородном доме" и "Загородном обозрении" и варианты компаний, не рекламирующие объекты через эти издания, составляет около 3000 объектов. Но если исключить повторы, дома, выставленные по заведомо завышенной цене, и "виртуальные" объекты (уже проданные или вообще не существующие - выставленные только, чтобы побудить клиента обратиться в фирму), этот показатель составит 800-1000.

Спрос на новизну и воду

Операторы рынка уверенно говорят о падении интереса к дешевым объектам. Покупательский интерес сдвинулся к более качественному жилью, за которое сегодняшний клиент готов платить больше.

Так, в корпорации "Петербургская Недвижимость" отмечают, что клиента перестали интересовать простенькие дачи (построенные в советские времена щитовые дома, теперь требующие серьезного ремонта). Трудно найти покупателя на строения и получше, если на даче нет воды - водопровода или хотя бы колонки (стоимость таких объектов не достигает $5 тысяч). Цены на такие постройки с прошлого года практически не поднялись, а с учетом падения покупательской способности доллара так даже снизились. А вот более качественные дома - с водой и баней, - которые еще в прошлом году по цене мало отличались от "безводных", теперь ; подорожали существенно. "Такие домики в Синявино, которые в прошлом году стоили I около $5500, сегодня идут за $7000. Если посчитать в процентах, получится более 30", - говорит руководитель отдела загородной недвижимости АН "Петербургская Недвижимость" Алексей Бражниченко.

По наблюдениям специалистов компании "Александр-Н", серьезно выросли цены и спрос на дома "средней категории"быстрее всего растут спрос и цены на дома "средней категории" - стоимостью от $10 до 40 тысяч. "Многие из тех покупателей, которые раньше ориентировались на домик за $5-7 тысяч, сегодня подыскивают более качественное и дорогое жилье", - делится наблюдениями исполнительный директор "Александр-Н" Федор Дьячков.

По данным компании, в сравнении с прошлым летом объекты ценового диапазона от $10 до 40 тысяч прибавили процентов 20-30, от $40 до 80 тысяч - 15-20%, от $80 до 200 тысяч - на 10-12%, свыше $200 тысяч - 5-10%. Правда, последнюю категорию оценивать очень сложно: сделки единичны, продаются такие объекты сегодня плохо.

Исполнительный директор ассоциации "Загородная недвижимость" (АЗН) Сергей Сереженкин отмечает, что по-прежнему сохраняется большой дефицит предложения на коттеджи стоимостью $50-150 тысяч. Спрос на такие дома устойчиво растет, устраивающего же покупателя по качеству предложения практически не появляется. Больше стало требований к возрасту дома. "Если на дома, построенные меньше 10 лет назад, цены с начала года выросли на 15%, а на дома постарше - на 10%, то стоимость зданий, которым перевалило за 20 лет, совсем не поднялась, а то и упала", - говорит менеджер по загородной недвижимости агентства "Экотон" Александр Зубец.

Компас спроса

Неизменно высок спрос на участки в Курортном районе, а вот предложений там крайне мало: владельцы земли либо строятся сами, либо не спешат продавать надел, ожидая дальнейшего его подорожания. По словам риэлтеров, покупатели готовы платить до $100 тысяч за домик под снос на участке от 15 соток, если поблизости нет многоквартирных домов.

Однако в последнее время операторы рынка отмечают и существенное повышение интереса к Гатчинскому и Лужскому районам. Поскольку за сосны на Карельском перешейке просят в 2-2,5 раза больше, чем за аналогичный пейзаж на юге, многие покупатели переключились на южное направление. Риэлтеры не исключают, что, если здесь подрастут цены, клиенты снова предпочтут север.

Активизировался спрос в приближенных к городу местах Всеволожского района. А вот дома за Всеволожском, ближе к Ладоге, покупателей практически не интересуют.

Весьма скромным спросом пользуется юго-запад - побережье Финского залива за Петродворцом.

Стабильно растет популярность Приозерского направления, даже с поправкой на отдаленность.

Самострой

По оценкам специалистов "Петербургской Недвижимости", в 2001 году на ликвидный объект с приличными параметрами в среднем приходилось 8-10 покупателей, в 2002-м этот показатель снизился до 5-6, в 2003-м слегка увеличился - до 6-7.

Главной проблемой загородного рынка остается низ-кое качество предлагаемых домов. Большинство клиентов не может найти устраивающее их жилье на вторичном рынке и вынуждено покупать недострой, дома под снос или свободные участки, чтобы строиться самостоятельно. Поэтому и земля за последний год заметно подорожала (в среднем - на 20-25%).

Исследование, проведенное АЗН, помогло определить основные требования к участкам под коттеджное строительство: поселок однотипной застройки (не садоводство, не деревня), площадь - от 20 соток, охрана, вода из скважин (не из колодцев). Кроме того, поблизости должны располагаться развлекательные комплексы, магазины, медицинские учреждения первой помощи.

Цивилизуемся, но медленно

По отзывам работающих по "загороду" риэлтеров, этот рынок вслед за городским постепенно цивилизуется: растет число совместных сделок, вырабатываются общие правила работы и подходы к решению проблем. Начали появляться совместные проекты. Возрастает доверие к профессиональным риэлтерам: все больше продавцов и покупателей обращаются за помощью в агентство. Впрочем, отчасти это связано с тем, что с 2003 года оформление сделок - особенно перевод земли в собственность - заметно усложнилось, а значит, и профессиональная помощь стала более востребованной.

Одна из проблем загородного рынка - нереальные цены многих выставленных объектов. Чтобы не потерять клиента, агентства зачастую соглашаются выставлять объект по явно завышенной цене, надеясь через какое-то время "подвинуть" хозяев. В компании "Александр-Н" приводят пример, когда дом, изначально выставленный за $750 тысяч, был продан за 470.

Однако продавцов, реально представляющих процессы ценообразования на рынке и разумно оценивающих свою недвижимость, постепенно становится больше. Как правило, это люди, которые уже хоть раз "поварились" в этом котле.

Изменилась с прошлого года и расстановка сил на рынке. Все заметнее становится деятельность "городских" агентств: "Итаки", "Адвекс-РОССТРО", "Центра", "Экотона", "Бекара". В июне компания "Александр-Н" объявила, что доля их предложения на рынке наконец превысила долю давнего лидера общества землепользователей "Прогаль", и заняла второе место после РФН. В "Прогале" традиционно не согласны с используемой "Александром" процедурой подсчета и предпочитают пользоваться своими методиками, дающими иные результаты.

Во втором полугодии риэлтеры не ожидают сюрпризов: цены на рынке загородных домов будут расти примерно с той же скоростью, что и на квартирном (в среднем - 2% в месяц), земля - дорожать опережающими темпами.

Мнения

Федор ДЬЯЧКОВ, исполнительный директор агентства "Александр-Н":
- В 2002 году цены росли быстро, особенно на дорогие дома. Сегодня удорожание такого жилья существенно замедлилось. Сильно подорожали традиционно популярные места: Песочное, Токсо-во, Кавголово. Заметно вырос интерес к части Всеволожского района, обращенной в сторону Петербурга. На удаленные территории без каких-либо "изюминок" цена почти не выросла, так как спрос на них невысок.

Алексей БРАЖНИЧЕНКО, директор департамента загородной недвижимости агентства "Петербургская Недвижимость":
- Самые дешевые объекты сегодня "отлучены" от рынка: подорожавшее оформление участка плюс комиссионные агентства делают продажу нерентабельной. Продавцы не готовы отдавать задарма свои участки, покупатели не видят причин переплачивать, беря на себя возросшие затраты по продаже. -.

Возросли требования к возрасту дома: чем старше постройка, тем меньше к ней интерес. Увеличился спрос на кирпичные дома в непрестижных местах: раньше покупатель готов был платить за них до $15 тысяч, сегодня - $20 тысяч. Наибольшим спросом пользуются дома размером примерно 6x9, с водой, гаражом, сараем, баней и т.д.

Леонид ТЕЛЕГУЗОВ, заместитель генерального директора РФН:
- Самый востребованный объект на рынке - дом 120-170 кв.м с участком от 12 соток. За него покупатели готовы платить от $40 до $ 100 тысяч. Качественных домов такого класса крайне мало, и многие клиенты вынуждены покупать землю и заниматься строительством. Объем сделок с землей постоянно растет.

Сегодня очень много участков находится в бессрочном пользовании. Их приходится переоформлять в собственность, эта процедура весьма сложна и занимает 3-4 месяца. Пару лет назад загородные дома стояли в листингах по полгода. Сейчас среднее время экспозиции сократилось, но возросло время оформления. Общая скорость продажи изменилась мало.

Александр ЗУБЕЦ, руководитель северного направления агентства недвижимости "Экотон":
- На некоторые недорогие старые дома цены подросли только за счет повышения стоимости участков. Если же место непрестижное, то дома не подорожали вовсе.

Пока цены на загородном рынке остановились. Такое состояние продлится до середины сентября. Дальше до ноября недвижимость будет дорожать, думаю, в среднем процентов на 15. А в декабре начнется спад, который продлится до следующей весны. В целом земля дорожает быстрее домов, но осенью спрос на участки меньше: их предпочитают покупать весной, чтобы можно было сразу приступать к строительству. Поэтому, думаю, осенью цены на землю будут расти примерно так же, как и на дома.

Владимир ЗИШКОВ, начальник отдела загородной недвижимости "Адвекс-РОССТРО":
- По моим наблюдениям, в этом году здорово идет земля. Особенно в хороших местах с озерами. В Курортном районе предложение крайне мало, многие клиенты охотно переключаются на Выборгский. Участки поблизости от озер Нахимовское, Правдинское, Глубокое в прошлом году стоили $1000-1500 за сотку, сейчас - $2000-2500. На Приозерском направлении тоже красиво, но дороги там хуже, поэтому и земля дорожает заметно медленнее. Охотно берут и южное направление. Озер там нет, однако Вырица, Сиверский пользуются стабильным спросом у клиентов.

Дмитрий СПЕРАНСКИЙ
Недвижимость и строительство Петербурга (N 29)

Объявления