Везде кредит. Автомобили – в кредит, мебель – в кредит, бытовая техника – в кредит. О том, как приобрести в кредит квартиру рассказывает риелтор Дмитрий Овсянников на страницах журнала «Качество жизни, профилактика»

Ипотека в нашей стране только зарождается. Даже в Москве с помощью ипотечного кредита приобретается в год лишь около 1% квартир (для сравнения: в развитых странах Запада – более 90%). Термин «ипотека» (от греч. hypotheke – залог) обычно используется для обозначения кредита под залог недвижимости. Словом, нужен кредит – заложите недвижимость. Сможете расплатиться с банком – залог снимется, не сможете – заложенное имущество будет продано, а из вырученных средств будет взыскана задолженность перед банком, включая проценты за пользование кредитом.

Ипотека без залога

Залог – это всего лишь способ обеспечения возврата кредита. Его оформление влечет дополнительные сложности для банка. А ведь бывают случаи, когда заемщику требуется совсем немного денег. В подобных случаях банк может не требовать оформления залога недвижимости, подстраховав себя каким-то другим способом (свидетельством поручителей, залогом каких-либо ценных вещей). В этом случае кредит все равно называется ипотечным. Но бывают случаи, когда банк дает деньги на приобретение недвижимости, обеспечивая возврат денег тем, что недвижимость оформляется на банк (как на юридическое лицо либо на кого-то из сотрудников или учредителей банка), но такой кредит ипотечным не называется. В чем разница?

· Ипотекой (ипотечным кредитом) принято называть кредит на приобретение недвижимости.

· При ипотеке недвижимость сразу оформляется в собственность заемщика – того, кто берет кредит в банке (а не тогда, когда он расплатится с банком).

· Банк не может по своему произволу изъять у заемщика эту недвижимость. Заемщик может лишиться своей заложенной недвижимости по решению суда лишь в том случае, если нарушает кредитный договор.

Что нужно для получения кредита

Желание и… деньги! Деньги добавляет банк. Банк боится, что деньги (данные вам, плюс проценты за пользование кредитом) к нему не вернутся. Банк рискует. Поэтому готовьтесь, что, прежде чем вам дадут хоть немного денег, много раз зададут вопрос: «А сколько вы зарабатываете?». Почему? Да потому что подсчитано, что взявший кредит (заемщик) не может тратить на обслуживание этого кредита (уменьшение долга перед банком и выплату ежемесячных процентов) более половины зарплаты. Так, если ежемесячная зарплата у заемщика более 2 тысяч долларов, то при такой зарплате он может и половину зарплаты отдать на обеспечение кредита. Если же зарплата (опять же в пересчете на доллары) менее чем 700, то банк считает, что более трети зарплаты в месяц на возврат кредита (с процентами) заемщик тратить не сможет.

Может быть задан и другой вопрос: « На какую стоимость квартиры вы рассчитываете и сколько денег у вас уже есть?» (на самом деле это тот же вопрос, только в другой форме).

Первый взнос

Банк добавляет вам до 70%, а некоторые – и до 80% от стоимости квартиры.

Стоимость квартиры (на которую можете рассчитывать) складывается из первого взноса и суммы кредита. В общем случае минимальный первый взнос – 20-30% (больше можно, меньше – нет). Для примера возьмем первый взнос 30%.

Стоимость квартиры 50 тыс. долл. США. Банк дает кредит 50 000 х 70% = 35 000 долл. США. Даже если ваш заработок позволяет взять больший кредит, больше денег банк не даст, меньше – пожалуйста. А вот и «подводный камушек»: при покупке квартиры с помощью ипотечного кредита у вас будут дополнительные расходы, то есть своих средств вам нужно будет не 30%, а 36-40% от стоимости квартиры. При этом одни банки учитывают лишь те доходы, которые официально выплачиваются по основному месту работы, другие учитывают также дополнительные доходы (от сдачи в аренду жилья, офисов, страховые выплаты и др.). Имейте в виду, что безработным кредит не дают, даже если у них огромные дополнительные доходы, то есть где-то нужно (официально) работать. Причем, прежде чем идти в банк за кредитом, надо поработать месяцев 6.

Что нужно еще?

Некоторые банки требуют наличия поручителей, которые, в случае если вы этот кредит не сможете вернуть, расплачиваются за вас с банком. И лишь в том случае, если невозможно взыскать деньги ни с вас, ни с поручителей, будет продаваться заложенная квартира. Для разной суммы кредита – разное количество поручителей, чьи доходы также будут иметь значение. Однако иногда поручители могут быть привлечены «для массовости» и иметь чисто символические доходы.

Что предстоит сделать, чтобы приобрести квартиру

Первый шаг – выбор риелтора . Зайти в риелторскую фирму и заключить договор, поскольку желательно, чтобы везде вас сопровождал и помогал вам опытный риелтор . С этого лучше начать, чтобы с его помощью не только выбрать и проверить квартиру. Риелтор должен учитывать все особенности, характерные для ипотеки. Помните, что помощника-риелтора выбираете вы, в то время как всех остальных (и оценщика, и страховщика, и нотариуса, и способ передачи денег, включая конкретный депозитарий) выбирает банк.

Услуги риелтора оплачиваются тогда, когда происходит сделка купли-продажи квартиры.

Второй шаг – вас «рассматривает» банк.

В какой банк пойдем? В тот, где проценты поменьше? А в каком виде вы получите деньги? Некоторые банки дают деньги перед сделкой наличными, а другие перечисляют на счет продавца только тогда, когда он продаст квартиру. Представьте на мгновение, что вы продавец. Продадите вы квартиру, не получив денег? Выдавая деньги, банк рискует, поэтому кредит предоставляет не всем. Рассмотрение вашей заявки займет от 3–5 дней до полутора месяцев.

Третий шаг – ищем квартиру. Квартиру найти несложно. Но! Квартиру надо проверить, о ней надо собрать все документы. Этот шаг делаем тогда, когда есть положительное решение по предыдущему шагу. Если же решение отрицательное – ищем другой банк. Квартиру вы нашли, выбрали с учетом всех требований банка.

Четвертый шаг – оценка.

Банк должен быть уверен, что не выдаст кредит больше чем 70% от стоимости квартиры. Поэтому ее надо оценить. Оценить квартиру можно по-разному. Так, например, вы долго искали квартиру, нашли, как вам кажется, самую дешевую – за 50 тыс. долл. США. Исходя из ваших доходов банк готов дать кредит в размере 35 тыс. долл. США. Остальные деньги у вас есть. А что если оценщик оценит вашу квартиру не в 50 тыс., а в 40 тыс.? В этом случае банк даст кредит в размере 70% от стоимости квартиры, но не от той, по которой вы платите, а от выбранной оценщиком:

40000 х 70% = 28 000, то есть реально вы получите 28 тыс. долл. США.

Сертификат об оценке передается в банк.

Пятый шаг – квартиру «утверждает» банк.

Квартира найдена, документы собраны и направлены в банк. Имейте в виду, что продавцы квартиры готовы воспринимать вас в качестве покупателя лишь тогда, когда вы сможете подтвердить желание купить квартиру внесением какой-либо денежной суммы – символической по сравнению со стоимостью квартиры (от рублевого эквивалента 500 долл. до 10% стоимости квартиры). Но если документы в порядке, а эта квартира по каким-либо причинам не устраивает банк, вы можете потерять те деньги, которые внесли продавцам в качестве предоплаты. Поэтому нужно четко представлять себе, какие моменты могут не устроить банк.

Шестой шаг – кредитный договор.

Перед сделкой вы подписываете кредитный договор, по которому банк готовит необходимые деньги, чтобы продавец квартиры (в случае ее продажи) мог их получить. Нужно сделать выбор: либо подписывать договор в том виде, в котором вам его дают (и получить деньги), либо не подписывать (и деньги не получить).

Седьмой шаг – передача денег.

В зависимости от принятого в банке порядка деньги передаются продавцу по-разному – либо в депозитную ячейку, либо на счет продавца. В первом случае закладка денег в ячейку происходит до момента нотариального удостоверения.

Вам предстоят расходы:

· за аренду депозитной ячейки (если деньги вам выдают наличными перед сделкой);

· за перевод денег (если выдает кредит один банк, а закладываются деньги в ячейку другого банка);

· за обналичку (банк зачисляет деньги на счет, а вы получаете наличными);

· за положительное решение кредитного комитета.

Существуют разные способы передачи денег:

· наличными продавцу перед нотариальным удостоверением, из рук в руки;

· наличными продавцу после нотариального удостоверения, перед подачей документов на государственную регистрацию, из рук в руки;

· наличными продавцу после сделки, из рук в руки;

· на счет продавца перед сделкой;

· со счета покупателя на счет продавца (как в России, так и за рубежом);

· через посредника, например через агентство недвижимости;

· на счет продавца после сделки;

· через ячейку депозитария банка.

В случае с ипотекой способ передачи денег определяет банк – не всех, правда, денег, а лишь той части, которую выдает в виде кредита.

А нужен ли залог?

Если банк выдает кредит, но при этом не требует оформления залога, то способ передачи денег выбираете вы сами. Например, Сбербанк в случае, когда сумма кредита меньше рублевого эквивалента 10 тыс. долл. США, вообще не требует залога недвижимости – достаточно лишь поручителей. Заключен кредитный договор и договоры поручителей с банком – пожалуйста, получите деньги наличными. И сами передавайте эти деньги продавцу квартиры.

Когда нужен залог?

Например, тот же Сбербанк, когда сумма кредита больше 10 тыс. долл. США, требует, помимо поручителей, оформления залога приобретаемой квартиры. Но не одновременно с приобретением, а в течение полугода после выдачи кредита. Правда, на то время, пока приобретаемая квартира не заложена, банк требует оформления «промежуточного залога»: уже имеющейся квартиры, автомобиля или каких-либо ценных вещей.

Деньги получили?

Как хотите, так продавцу и передавайте. Если же покупка квартиры происходит одновременно с оформлением залога, то способов передачи денег всего два:

· на счет продавца после регистрации договора купли-продажи и ипотеки квартиры;

· через депозитарий банка.

А в чем подвох? В том, что способ передачи денег (а в случае передачи через депозитную ячейку – и конкретный депозитарий, в который будут переданы деньги), выбирает банк, выдающий кредит. Если способ передачи денег, предложенный банком, не устроит продавца, то банк порекомендует заемщику поискать другую квартиру. Менять способ передачи денег ради конкретного заемщика банк не будет.

А есть ли выбор? Выбор есть! Когда вы выбираете банк, вы тем самым выбираете и способ передачи денег, принятый в этом банке.

В том случае, когда по условиям банка деньги передаются через депозитарий, опять же, банк определяет, через ячейку какого банка будут передаваться деньги. И если в самом банке-кредиторе нет депозитария, то деньги будут переданы через депозитарий другого банка. Причем этот депозитарий будет назван банком-кредитором.

Восьмой шаг – нотариальное удостоверение.

Если есть залог, то договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариуса выбирает банк. Ни у вас, ни у продавца выбора нет. А если страховая компания отказывается страховать? Возможна ситуация, когда заемщика отказываются страховать: либо по состоянию здоровья, либо работа заемщика связана с повышенным риском.

Здесь два варианта:

· если застраховаться надо после сделки, то отказ в страховании – это уже не только проблемы заемщика, но и проблемы банка: кредит выдан, сделка совершилась, законных оснований ее расторгнуть у банка нет ;

· если застраховаться перед сделкой, то отказ страховой компании застраховать квартиру (а также здоровье и трудоспособность заемщика) автоматически означает отказ банка в выдаче кредита и невозможность совершения сделки.

Нотариус

А нужен ли? По закону, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации путем внесения соответствующих записей в Единый государственный рее стр пр ав. Обязательное нотариальное удостоверение (когда речь не идет о залоге, наследстве, ренте) не требуется. Нотариус, как правило, нужен покупателю, ибо он – свидетель сделки и договоренностей между покупателем и продавцом относительно предмета сделки. И выбор, как совершать сделку (в нотариальной или безнотариальной форме) в большинстве случаев – выбор покупателя.

Торг не уместен

Залог подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Для залога нотариальная форма предусмотрена законом. А значит и торговаться с нотариусом относительно госпошлины бесполезно. Если банк настаивает, чтобы квартира была заложена одновременно с переходом прав на нее от продавца к покупателю (заемщику), значит нотариальному удостоверению подлежит и сделка купли-продажи. Оформляется сделка единым договором – купли-продажи и ипотеки квартиры. Если же банк согласен, чтобы залог был оформлен после приобретения квартиры покупателем (заемщиком), то договор купли-продажи может быть оформлен в безнотариальной форме, а залог – в нотариальной. Если договор залога оформляется одновременно с договором купли-продажи, а нотариус, предложенный банком, почему-то не устраивает продавца квартиры, вам просто порекомендуют найти другую квартиру. Менять нотариуса банк не будет. Сколько, сколько?

Если вы приготовили 1,5% от стоимости квартиры для оплаты госпошлины, то этих денег не хватит. Справки, заявления, доверенности, удостоверение копий документов – это тоже деньги. Нотариус также может взять до 1% от стоимости квартиры за подготовку документов (проект договора).

Девятый шаг – государственная регистрация квартиры

Материалы всех ипотечных сделок сдаются на регистрацию в филиал Москомрегистрации . Страхование предшествует сделке. Переход права происходит в момент государственной регистрации. Процедура регистрации сделок длится две недели.

Десятый шаг – страхование квартиры . Иногда этот шаг предшествует сделке.

Банк хочет уменьшить свои риски, то есть со страховой организацией расплачиваетесь вы. Страхование оплачиваете вы. Банк боится, что выдаст вам денег больше, чем стоит квартира. Докажите банку, что подобранная вами квартира стоит тех денег, которые вы за нее платите. Пригласите оценщика, получите сертификат оценки. Предоставьте банку сертификат, тогда банк и решит, сколько денег вам выдавать.

Что такое страхование? Сгорела квартира, хозяева квартиры затопили соседей, заемщик потерял трудоспособность… Подобные случаи, к сожалению, возможны. Сами понимаете, что каждый такой случай – неприятности и убытки для заемщика, а для банка – риск невозврата кредита. Если же застраховать, тогда риск – уже не риск, а «страховой случай».

Что страховать, зависит от решения конкретного банка. Для одних банков важно страхование по всем перечисленным пунктам, для других какие-то пункты могут быть необязательными.

· Страхованию подлежит вариант потери заемщиком титула собственника, например, если вдруг бывшие владельцы квартиры вернули себе право на квартиру, а заемщик (в случае со страховой компанией – страхователь) такое право потерял и, как следствие, банк потерял предмет залога, то страховая компания должна будет выплатить страховую сумму.

· Страхованию подлежит случай возникновения ущерба, причиненного заложенному имуществу как самим заемщиком, так и третьими лицами. Например, заемщик залил квартиру соседей либо, наоборот, соседи залили квартиру заемщика; квартира сгорела, разрушена вследствие землетрясения, пострадала по какой-то иной причине.

Инициатива страхования принадлежит банку, хотя и производится на деньги заемщика. Банку важно, чтобы сумма страховых выплат по перечисленным пунктам в самом худшем случае была больше, чем размер кредита. При этом не обязательно страховать стоимость всей квартиры.

Пример:

Квартира стоит 60 тыс. долл. США; заемщик берет кредит 30 тыс. долл.

Банк настаивает, чтобы страховые выплаты при страховом случае были следующими:

кредит + 10% от кредита;

итого: 30 тыс. + 10% = 33 тыс.;

то есть, если заемщик потерял квартиру, страховая компания выплатит 33 тысячи. А остальные 27 тысяч – нет. Если страхователь хочет, можно застраховать и полную стоимость квартиры, но это – лишние деньги. Ведь страховой случай может и не наступить. Страхуются также жизнь, здоровье, трудоспособность заемщика.

Как и когда происходит страхование? После сделки либо перед сделкой – тогда, когда скажет банк.

Если после сделки?

При этом варианте вы ничем не рискуете, разве что какой-либо страховой случай наступит тогда, когда уже прошла госрегистрация , и вы стали собственником, но при этом еще не успели застраховать квартиру.

А если до сделки?

Есть банки, которые не выдают кредит до тех пор, пока квартира не застрахована.

Если же квартира застрахована, банк выдает кредит, происходит нотариальное удостоверение, затем государственная регистрация. С момента государственной регистрации покупатель становится собственником квартиры.

А если сделку не зарегистрировали?

Возможно и такое. Если сделка не может быть зарегистрирована вообще, то договор страхования придется расторгнуть, а те деньги, которые вы платили за страховку, вам никто не вернет, потому что страховая компания честно выполнила свою часть договора страхования и не виновата, что договор купли-продажи и ипотеки по какой-либо причине не зарегистрировали.

www.iamik.ru

Объявления