Через тернии - к сделке

Я хочу продать квартиру в одном городе, а купить - в другом. Могу ли я до покупки новой квартиры остаться зарегистрированным в продаваемой квартире?

Все зависит от покупателя вашей квартиры. Обычно в таком случае в тексте договора купли-продажи квартиры указывается конкретный срок, в течение которого вы должны произвести снятие с регистрационного учета. Продолжительность этого периода определяется по договоренности. Здесь следует обратить внимание на то, что покупатели обычно согласны произвести полный расчет с продавцами только после снятия его с регистрационного учета в продаваемой квартире. Таким образом, если вы при покупке новой квартиры рассчитываете только на деньги, полученные от продажи квартиры, то придется искать покупателя, который выплатит вам всю стоимость квартиры, не дожидаясь, пока вы сниметесь с регистрационного учета. Если нарушите оговоренный срок, то покупатель может через суд выселить вас и снять с учета - тоже по решению суда (ст. 304, 310 ГК РФ, ст. 90 ЖК РФ).

У меня есть приватизированная квартира. Могу ли я продать часть квартиры (а именно - половину)? Что для этого нужно? У меня двое несовершеннолетних детей.

Вы можете продать любую долю принадлежащей вам квартиры, если ваше право собственности на квартиру зарегистрировано в ГУЮ ГБР. Однако если в квартире, о которой идет речь, зарегистрированы по месту жительства ваши несовершеннолетние дети, то для осуществления сделки потребуется письменное предварительное согласие органа опеки и попечительства (ст. 292 ГК РФ). Кроме такого согласия потребуется техпаспорт на квартиру из ПИБа, справка по форме 9 о регистрации по месту жительства, справка налоговой инспекции об уплате налога на имущество. При нотариальном удостоверении сделки требуется справка органа юстиции о подтверждении права собственности на квартиру (о том, что квартира не заложена, не находится под арестом). Требуется предъявить договор приватизации квартиры и свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.

Собираюсь продать принадлежащую мне квартиру, но в ней сейчас прописана бывшая жена. Каким образом можно ее выписать, если добровольно выписываться она не желает?

Если бывшая жена ни одного дня не проживала в вашей квартире, а только была в ней зарегистрирована, общего хозяйства вы с ней не вели, то вы можете предъявить иск в суд о ее выселении и признании не приобретшей право на жилую площадь в квартире. Факт непроживания доказывается в суде с помощью свидетельских показаний. Если же бывшая жена проживала в квартире и вела с вами общее хозяйство, а потом произошел развод, то она сохраняет право пользования жилплощадью, поскольку при вселении ее в вашу квартиру вы не заключали с ней договора коммерческого найма (аренды) или безвозмездного пользования жилплощадью на срок. Переселить бывшую жену без ее согласия вы, как собственник квартиры, можете на муниципальную площадь, подобранную вами по обмену квартиры после предъявления и удовлетворения судом заявленного вами иска о принудительном обмене жилплощади применительно к ст. 68 ЖК РФ.

Мы устно договорились с продавцом комнаты о том, что он в течение двух месяцев после продажи будет оставаться зарегистрированным на этой площади. Каким образом нужно оформить эту договоренность, чтобы впоследствии у меня не было проблем с выпиской продавца?

Для юридического закрепления достигнутого с продавцом соглашения внесите в текст договора купли-продажи комнаты условие снятия продавца с регистрационного учета в течение определенного срока. В случае невыполнения этого обязательства покупатель может выселить продавца из проданной комнаты в судебном порядке (ст. 304, 310 ГК РФ, ст. 90 ЖК РФ) и произвести снятие с регистрационного учета на основании судебного решения, то есть без присутствия продавца. Для того чтобы стимулировать выполнение этого обязательства, уточните в тексте договора, что окончательный расчет по сделке будет произведен после снятия продавца с регистрационного учета.

Я хочу купить квартиру, один из собственников которой находится в СИЗО. С его стороны будет написана доверенность на право продажи его доли. Достаточно ли одной доверенности от этого сособственника, чтобы в дальнейшем избежать с его стороны претензий на квартиру? Как снять этого человека с регистрационного учета по месту жительства в продаваемой квартире?

Вам следует обратить особое внимание на текст договора купли-продажи. В тексте должно быть указано обязательство продавца освободить квартиру и произвести снятие с регистрационного учета в определенный срок (ведь квартиру можно продать и с обременением, то есть с условием, что продавец остается в ней зарегистрированным). Хорошо получить письменное, заверенное начальником учреждения по месту отбытия наказания заявление продавца о том, что он обязуется произвести снятие с регистрационного учета в продаваемой квартире и признает иск покупателя о его выселении в судебном порядке со снятием с регистрационного учета. А также что он согласен на рассмотрение судом дела в его отсутствие, а по отбытии наказания намерен произвести регистрацию по другому адресу (лучше, если этот адрес будет указан в заявлении). При наличии таких документов вы сможете произвести выселение осужденного продавца достаточно быстро по судебному решению, вступившему в законную силу, предъявив копию решения паспортистке (основание: ст. 90 ЖК РФ, ст. 304, 310 ГК РФ). Для того чтобы не было сомнений в том, что доверенное лицо осужденного не злоупотребило выданной ему доверенностью и не нарушило прав доверителя (а значит, в дальнейшем не возникнут споры), нужно производить продажу с одновременной встречной покупкой другой жилплощади на имя осужденного. Тогда по отбытии наказания для регистрации такого собственника или сособственника не потребуется согласия других проживающих на жилплощади, деньги от продажи недвижимости осужденного не будут присвоены. В противном случае не рекомендовала бы производить такую покупку, поскольку вероятны последующие тяжбы. Даже если будут заявлены необоснованные требования, придется ходить в суд, а процесс рассмотрения дела длится долго. И еще: такую сделку лучше производить с указанием в договоре реальной цены покупаемого жилья.

Я продаю свою комнату в коммунальной квартире. Детей и жены у меня нет, зарегистрирован в комнате один. Какие документы для продажи я должен подготовить?

Если ваши соседи являются собственниками занимаемой ими площади, то они имеют право преимущественной покупки вашей комнаты за назначенную вами цену (ст. 250 ГК РФ). Для соблюдения их прав вы должны у нотариуса удостоверить подпись под уведомлением о продаже с указанием цены и отправить его соседям заказным письмом с уведомлением о получении и описью вложения. По истечении месяца, если ответ не будет получен или будет отказ, вы сможете продавать комнату по цене не ниже объявленной соседям любому другому покупателю. Для сделки нужно в ПИБе района заказать техпаспорт, взять в жилконторе справку по форме 9, справку из налоговой инспекции района об уплате налога на имущество. Если будете удостоверять договор нотариально, то самой последней накануне сделки в ГУЮ ГБР получите справку о подтверждении права собственности (о том, что комната не арестована, не заложена и является вашей собственностью). Естественно, что необходимы и правоустанавливающие документы, которые у вас уже имеются (договор приватизации или купли-продажи, дарения и свидетельство о регистрации права собственности или отметка на договоре о его регистрации, если он заключен до 1995 г.) и ваш паспорт. После продажи и получения денег не забудьте оформить в налоговой инспекции право на имущественный налоговый вычет в период с 1 января по 30 апреля 2004 г. в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Насколько мне известно, договор купли-продажи квартиры можно не регистрировать у нотариуса. В связи с этим возникают вопросы: есть ли отличия в документах, которые необходимо представить для заключения такой сделки и какие риски появляются у продающей стороны?
При оформлении договора купли-продажи в простой письменной форме без нотариального удостоверения не требуется предварительно брать справку о подтверждении права собственности на квартиру за продавцом. Обе стороны должны явиться в ГУЮ ГБР и подписать договор в присутствии регистратора, после чего сдать подписанный документ на регистрацию права собственности за покупателем. Если договор удостоверяется нотариально, то его подписывают стороны в присутствии нотариуса, после чего только покупатель направляется в ГУЮ ГБР для регистрации права собственности на купленную квартиру, имея в числе документов справку, подтверждающую право собственности на квартиру за продавцом. Если договор в простой письменной форме составил опытный юрист или адвокат, то никаких дополнительных рисков при отсутствии удостоверения договора нотариусом не возникнет. Более того, вы сэкономите на уплате госпошлины за нотариальное удостоверение, что немаловажно, если сумма, указанная в договоре, будет соответствовать истинной продажной цене квартиры, а не стоимости квартиры по техпаспорту.

Могу ли я выдать доверенность на продажу своей квартиры и на какой срок?

Вы можете выдать доверенность на сбор документов, подписание от вашего имени договора купли-продажи за цену и на условиях доверенного лица, получение причитающейся по сделке денежной суммы. Доверенность может быть выдана с правом передоверия или без такового. Срок действия доверенности определяете вы, но он не может быть более трех лет.

Может ли руководитель агентства недвижимости сам удостоверять доверенности, выданные клиентами для сбора документов на приватизацию, продажу недвижимости, сбор различных справок и т. д.? Или каждая доверенность должна быть удостоверена нотариально?

Доверенности на приватизацию жилья и доверенности на регистрацию права собственности на жилье в органе юстиции, производящем регистрацию прав на недвижимость, должны быть обязательно удостоверены нотариально, равно как доверенности на право подписания договора. Кроме нотариуса такие доверенности уполномочены удостоверять главные врачи лечебных учреждений, начальники учреждений по месту отбывания наказания, командиры военных частей. Доверенность на сбор документов и на представительство в административных органах может быть подписана клиентом и заверена паспортисткой жилконторы, работником отдела кадров по месту работы клиента или указанными выше лицами. Руководитель риэлтерской фирмы не может удостоверять доверенности на представительство интересов клиентов агентами фирмы, если сам клиент не является сотрудником фирмы.

Могу ли я отозвать выданную мной доверенность на продажу квартиры, если срок доверенности не истек? Если да, то в каких случаях это можно сделать и должна ли быть у меня на руках эта самая доверенность?

В любой момент до истечения срока доверенности вы имеете право ее отозвать, подав заявление тому нотариусу, который ее удостоверял, либо через другого нотариуса, к которому вы обратитесь. Удостоверенное заявление о прекращении доверенности обязательно направляется нотариусу, который удостоверял доверенность, и - для гарантии - в орган, производящий регистрацию прав на недвижимость, чтобы нельзя было зарегистрировать сделку после прекращения действия доверенности. Действующая доверенность находится у доверенного лица, а у вас может быть только копия. Конечно, хорошо, если доверенное лицо после прекращения вами действия доверенности отдаст вам ее, но поскольку принудительно изъять документ нельзя, вы должны иметь копию доверенности и удостоверенное нотариусом заявление о прекращении действия доверенности.

Будет ли действительна доверенность на сделки с недвижимым имуществом, находящимся в Санкт-Петербурге, если она составлена на двух языках (английском и русском) и заверена американским нотариусом?

Указанная вами доверенность может приниматься к рассмотрению, только если на ней будет проставлен в США апостиль (специальный штамп). Процедура признания иностранных документов через проставление апостиля определена Гаагской конвенцией об отмене требования легализации иностранных официальных документов, вступившей в силу в 1965 г. К этой конвенции присоединились как РФ, так и США. Доверенность с апостилем действительна, но проблема возникает в другом. Доверенность можно выдать, прислать в РФ, а потом отменить, подав в США заявление удостоверившему доверенность нотариусу. Кроме того все люди смертны, и покупателю при совершении сделки нужно знать, жив ли продавец и не отменял ли он доверенность. Таким образом, в день совершения сделки (по просьбе покупателя) может потребоваться телеграфное подтверждение этих обстоятельств или направление от нотариуса из США или из консульства (посольства) РФ в США непосредственно нотариусу, удостоверяющему сделку, факса с подтверждением указанных обстоятельств. В судебной практике очень много случаев признания недействительными сделок в тех случаях, когда покупатель не прибег к соблюдению указанных предосторожностей. Уважающий себя покупатель потребует выполнения указанных условий, направленных на подтверждение предоставленных доверенностью полномочий.

"Бюллетень недвижимости" Елена Ильина