Для большинства людей покупка квартиры в Москве является недостижимым объектом желаний. О том, что эта мечта вполне реальна и осуществима, знают немногие. Одной из самых перспективных и востребованных услуг на сегодняшний день стало приобретение квартиры с рассрочкой платежа. Чем отличаются жилищные кооперативы от ипотеки и какова схема их работы? На эти и другие вопросы ответил директор жилищно-строительного кооператива "Соцжилстройинвест" Николай ФУРЗИКОВ.
- Николай, расскажите, как пришла идея создать кооператив?

- Наш кооператив открылся на базе Московского агентства недвижимости.

Мы пошли навстречу клиентам, которые не вписывались в стандартные схемы сделок. Обычно обращающиеся в агентство покупатели достаточно обеспечены, у них есть деньги, чтобы сразу приобрести себе квартиру. А как быть тем, кому жилье нужно, а денег не хватает? Кто-то, у кого высокая зарплата и хорошее материальное положение, может взять ипотечный кредит. Но таких немного. А для остальных, например, молодых специалистов или граждан бывших союзных республик, у которых проблемы с регистрацией, не говоря об официальных доходах, - купить жилье в Москве практически нереально. Чтобы помочь таким людям, был создан наш кооператив. Мы работаем в основном со средним классом. Возраст наших клиентов самый разный, к нам обращается и молодежь, и люди постарше.

Основная услуга нашего кооператива - это приобретение жилья в рассрочку для клиентов, у которых нет денег на всю квартиру сразу. Такие клиенты должны оплатить половину стоимости жилья и какое-то время подождать в очереди, пока мы не доберем им оставшуюся сумму.

- Где вы находите недостающие средства?

- Эта сумма добирается за счет ранее вступивших и вновь приходящих пайщиков. Потому что те, кому мы уже приобрели квартиру, выплачивают взятые в рассрочку займы. Из этих денег и поступающих взносов складывается денежный пул, который направляется ближайшему в очереди пайщику. Как только мы накапливаем недостающую сумму, то сразу же покупаем этому пайщику квартиру по рыночной цене. Здесь специалисты агентства проявляют свое мастерство и находят лучшую квартиру за имеющуюся сумму.

- Какие квартиры обычно выбирают клиенты?

- Большинство выбирает квартиры в новостройках. Хотя вначале они нацеливаются на готовые квартиры в старых домах, потому что хотят сразу заселиться и жить в них. Но потом понимают, что в новостройках квартиры все-таки лучше. Правда, при этом им приходится ждать окончания строительства и сдачи дома, а потом заниматься отделкой. Сейчас практически все новостройки не имеют отделки, жильцы занимаются этим сами.

- Какие документы нужны, чтобы вступить в ваш кооператив?

- Договорная схема проверена и отлажена. На самом деле это обычно цепочка не меньше четырех договоров. Первый заключается при вступлении - это договор оплаты взносов. В нем оговаривается, какую квартиру пайщик хочет купить, сколько денег он оплачивает при вступлении в кооператив. Как только подходит его очередь, он заключает с нашим агентством недвижимости второй договор на подбор и сопровождение сделки по приобретению квартиры. Агентство проверяет как квартиры с вторичного рынка недвижимости, так и в новостройках. Кооператив должен быть уверен, что квартира окажется чистой с юридической точки зрения, чтобы потом с ней не было лишних проблем. Проверенную квартиру мы покупаем на имя кооператива. Пайщик туда заселяется по третьему договору - безвозмездного пользования. Одновременно он заключает четвертый договор займа с рассрочкой. В нем указываются сумма полученного от кооператива займа, условия рассрочки и проценты, которые пайщик обязуется выплачивать.

Наша ставка достаточно мала, она зависит от года рассрочки и составляет от двух до пяти процентов в год.

- Ставка процента невелика по сравнению с чем?

- По сравнению с ипотечными кредитами. Судите сами, ставка такого кредита составляет от 11% в Сбербанке и до 15% в других банках. Самый большой срок рассрочки у нас составляет 8 лет, а минимальный не ограничен. Все заемные деньги пайщик может выплатить хоть завтра, за это мы его штрафовать не будем, а, наоборот, скажем спасибо. Поскольку эти деньги пойдут следующему пайщику.

- Где вы берете гарантии того, что клиент за восемь лет выплатит недостающую сумму займа, может быть, завтра что-то случится или лишится работы?

- Хороший вопрос. Вот отсюда возникла цифра 50% стоимости жилья, с которой начинается реальная очередь и которую оплачивает большинство пайщиков при вступлении. Некоторые, конечно же, предпочитают накопительную систему, то есть они постепенно накапливают свои 50 процентов. Но все равно, раньше, чем пайщик не оплатит или не накопит половину стоимости жилья, мы его в очередь на квартиру не поставим. Эта цифра связана с тем, что если он вдруг потеряет здоровье, работу, средства к существованию, тогда мы сможем на пятьдесят процентов, которые он заплатил, приобрести ему более дешевое жилье. То есть совсем без жилья он не останется. В этих 50% и заключается его гарантия.

- Чем еще отличается кооперативная схема от ипотечной?

- Понимаете, ипотечное кредитование - это достаточно официальная система. В ипотеке обязательно участвует банк как источник свободных денежных средств. Банк стремится понизить свои финансовые риски и требует от заемщика достаточно подробный список документов, иногда до десяти-пятнадцати, подтверждающих его высокие легальные доходы и надежность. Также нужно предоставить документы членов семьи заемщика, а некоторые банки требуют поручителей с таким же хорошим финансовым положением, чтобы в случае чего можно было с них спросить. Кроме того, они просят застраховать здоровье, это обязательное условие, плюс возраст, далекий от пенсионного. То есть, человек должен быть работоспособен как минимум на тот десяток лет, на который ему дается ипотечный кредит. Добавим, что банк дает в кредит не свои собственные деньги, а чужие, по которым он должен выплачивать немалые проценты, отчислять резервы в Центробанк и так далее. Вот отсюда и высокие процентные ставки. Кооператив же обходится без привлечения чужих средств, в нем работают только деньги пайщиков. Поэтому столько документов нам не нужно, и наши проценты низкие. Конечно, контроль при вступлении у нас все же есть, поскольку кооператив - это в каком-то смысле сообщество единомышленников.

- Кооперативы - это модная на сегодняшний день тенденция на рынке недвижимости?

- Назвать это модой трудно, для многих пайщиков это скорее необходимость или даже единственная возможность. Особенно сейчас, когда цены на квартиры растут быстрее, чем многие успевают копить деньги. Здесь кооператив дает двойной выигрыш: на низких процентах по рассрочке и на том, что при покупке цена квартиры фиксируется, хотя к этому моменту пайщик оплатил ее лишь наполовину. Отсюда интерес к такому способу решения жилищных проблем.

Кстати, любой желающий может получить консультации наших специалистов по телефонам 237-4821, 961-2729.

Евгения Шаповалова
Газета "Квартира. Дача. Офис"

Объявления