Рано или поздно, каждому человеку хотя бы в жизни приходиться решать свои жилищные проблемы. Существующий сегодня рынок недвижимости предлагает два основных варианта приобретения квартиры: покупка жилой площади в уже построенном доме и заключение договора со строительной компанией об участии в строительстве нового дома.
Благодаря ряду преимуществ, в том числе и ценовых, большинство людей останавливают свой на втором варианте, т. е. заключают сделки на первичном рынке недвижимости...
Тогда они снова оказываются перед выбором, как и с кем подписывать договор долевого участия.
Этот документ может быть заключен с любой организацией, принимающей участие в строительстве дома: заказчик, генеральный подрядчик, субподрядчик, инвестор, поставщик. Помимо этого, что договор долевого участия может заключаться на любом этапе строительства, но обязательно до сдачи дома государственной приемочной комиссии, так как ваши деньги должны участвовать непосредственно в строительстве дома. Соответственно, после сдачи дома госкомиссии должен быть заключен какой –то другой договор, но об этом будет сказано дальше.
Предварительный договор купли-продажи заключать нельзя ни в коем случае, т. к. предварительный договор, как и сам договор купли-продажи, предусматривает наличие права собственности у продавца. А до окончания строительства о праве собственности не может быть и речи.
П договору цессии происходит уступка права требования квартиры. По закону (Гражданскому кодексу) цессия- это замена лица в обязательстве, причем замена полная. По договору цессии нельзя уступить только часть требования. Таким образом, если ваша строительная организация на основании договора с другой организацией имеет право требовать одну квартиру, и она выполнила свои обязательства в полном объеме (что должно быть подтверждено актом сверки расчетов либо другим документом), то вполне возможно заключение договора уступки права требования. Ели же ваша строительная организация имеет право требовать не одну, а более квартир, то договор цессии (уступки права требования) в части (на одну квартиру) будет недействительным, т. к. противоречит закону. Если вы убедились, что договор цессии заключать все-таки, то вам предстоит оценить договор, стороной которого вы становитесь- в этом договоре уже невозможно что-либо поправить или изменить, - вы принимаете его таким, какой он есть или не принимаете (необходимо особо обратить внимание на права и обязанности сторон, их взаимную ответственность, возможность расторжения договора, порядок возврата денежных средств).
Соглашение о намерениях заключить в будущем договор купли-продажи никаких правовых последствий для сторон не влечет – невозможно на основании такого соглашения заставить стороны заключить договор купли-продажи. Если в дальнейшем строительная организация откажется продавать вам понравившуюся квартиру, то ваши деньги будут рассчитываться как заемные средства.
Итак, с видом договора вы определились, теперь, прежде чем его подписывать, внимательно изучите: содержание договора – залог успеха и вашего спокойствия. И если договор цессии детально разработан Гражданским кодексом, то такого договора, как договор долевого участия, вы не найдете ни в одном законодательном акте.
В договоре долевого участия есть несколько важных моментов. Предметом договора является квартира, которую вам обещают – ее надо как можно подробнее описать (расположение в доме, отделка). Особое внимание необходимо обратить на права и обязанности сторон: основная обязанность дольщика – это заплатить деньги, причем без задержек. У строительной же компании таких обязанностей три: вовремя сдать дом, передать по акту квартиру и подготовить документы для регистрации права собственности. Для исполнения этих обязанностей должен быть указан срок, причем точкой отсчета сроков должна являться сдача дома госкомиссии. При просрочке выполнения обязанностей любой из сторон должны предусматриваться штрафные санкции – процент от суммы за каждый день просрочки. В случае длительного неисполнения обязанностей у сторон должна быть предусмотрена возможность (а не обязанность) расторжения договора с применением штрафных санкций (либо накопившиеся пени, либо фиксированная сумма). Также необходимо оговорить сроки и порядок возврата денежных сумм в случае расторжения договора.
