«Людям, которые хотят купить или продать квартиру, в первую очередь, нужно проверять правоустанавливающие документы, то есть те, которые подтверждают право собственности на нее», – рассказывает г-жа Сафронова. Пусть этот тезис кому-то покажется очевидным, но здесь есть много нюансов, с которыми самостоятельно разобраться будет непросто. Предположим, человек хочет просто приобрести квартиру. Для этого, выбрав подходящий вариант, нужно попросить у владельца правоустанавливающие документы, тщательно их изучить, проверить нет ли описок, неправильно написанных слов, цифр, действительно ли они зарегистрированы и полностью ли подтверждают право собственности.

Достаточно часто бывают ситуации, когда на основании решения суда квартира принадлежит людям, но то, что это решение должно быть зарегистрировано в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, известно не каждому, соответственно, никакого свидетельства о праве собственности не получено. Часто встречается такая ситуация: по решению суда получено свидетельство о праве собственности, но арест, наложенный на квартиру в судебном процессе не снят. Для справки: арест накладывается либо судьей по его решению, либо по заявлению одной из сторон в процессе в письменной форме о наложении ареста на спорное имущество. Такая ситуация может возникнуть в спорных наследственных случаях или при разделе имущества супругами.

Причем судебные органы, наложившие арест на квартиру, не беспокоятся о том, чтобы его снять, даже если надобность в этом аресте давным-давно отпала. «Снятие ареста, – говорит г-жа Сафронова, – дело очень сложное и серьезное, требующее конкретных юридических знаний – мы знаем, как работать с документами, как можно на законном основании ускорить сроки и т.д. Так как суды сильно загружены, вполне естественно, что они не занимаются делами о снятии ареста, и реально продвинуть этот процесс можем именно мы, потому что нам это нужно, чтобы помочь клиентам».

Однако проверить правоустанавливающие документы – это еще не все. Конечно, люди сами могут посмотреть, нормальная ли бумага, печати, водяные знаки и т.д., но вот проверить историю квартиры без помощи специалиста крайне трудно. Сложности начинаются с самой обычной проверки – получения архивной выписки. «Получить архивную выписку чаще всего не может даже собственник, но даже если он ее получит, то, скорее всего, она будет в таком виде, в котором нужно работнику паспортного стола, – рассказывает г-жа Сафронова. – Нам же нужна более глубокая информация, и наши сотрудники имеют возможность извлечь из архивных книг все, что было с этой квартирой с момента заселения. Вот тут-то как раз зачастую и всплывают обстоятельства, которые могут препятствовать совершению сделки». Проблемой могут стать временно снятые с регистрационного учета люди – выехавшие в дома престарелых, на военную службу. Они должны вернуться и зарегистрироваться по прежнему месту жительства, поэтому при отчуждении такой квартиры без их согласия и ведома происходит нарушение законодательства.

«К сожалению, без помощи специалиста довольно сложно получить и сведения из Департамента муниципального жилья об истории перехода права по данной квартире, говорит Н.Сафронова. – Риэлторы же могут посмотреть период первоначального формирования права собственности (приватизации), что было дальше, с кем заключались сделки, через какого нотариуса, то есть всю историю этой квартиры».

20 лет спустя к вам в квартиру позвонили…

Покупателю квартиры надо иметь в виду, что если когда-то кто-то из зарегистрированных на этой жилплощади попал за решетку, то рано или поздно он придет обратно. Лица, которые выбыли в места лишения свободы, выбывали туда на постоянную прописку, но по закону, принятому в 1995 году, по возвращении их обязаны зарегистрировать по месту прежней регистрации. Поэтому, если человека «посадили» на 15-20 лет, то по истечении этого срока он вернется именно в эту квартиру и никто не имеет права ему отказать в регистрации. На самом деле давно создан судебный прецедент, на основании которого такие дела решаются в пользу бывших заключенных.

Способные – неспособные

Еще один подводный камень, о который разбился не один корабль, – сделки с недвижимостью, совершенные недееспособными или ограниченно дееспособными. Если в последствии будет доказано, что на момент заключения сделки один из участников был недееспособен или ограничен в дееспособности, то этот факт может стать основанием для того, чтобы сделка была признана недействительной. При продаже квартиры продавец должен предоставлять справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, однако при желании с любым врачом можно договориться, поэтому в компании «ИНКОМ-Недвижимость» существует независимая служба, которая проверяет дееспособность клиентов. Причем даже если человек состоит на учете в одном из диспансеров, это не является однозначным препятствием к заключению сделки. Пока человек не лишен дееспособности или ограничен в ней (а произойти это может только по решению суда). он вполне осознает свои действия и может совершать любые операции с принадлежащей ему собственностью.

Однако, чтобы как-то обезопасить себя в том случае, если человек состоит на учете, ИНКОМ приглашает врача-специалиста в необходимой области, который проводит независимую экспертизу. За пять минут до совершения сделки и сразу после подписания договора купли-продажи такой участник сделки проходит довольно сложное, комплексное медицинское освидетельствование приглашенным независимым врачом. Любой врач, который будет приглашен на судебное заседание для проведения экспертизы, признает компетентность этого обширного анализа, показывающего, что человек в момент совершения сделки был абсолютно адекватен.

Это опасное слово «регистрация»

Помимо права собственности, в нашей стране существует институт регистрации (ранее прописки). Право на жилье закреплено в Конституции РФ и регулируется Гражданским и Жилищным кодексами. Однако в отдельных случаях право собственности может быть ограниченно, например, правом пользования. То есть, если в квартире зарегистрирован человек, продать эту квартиру практически невозможно. Сам акт продажи совершить можно, но найти покупателя на такую жилплощадь едва ли удастся. Регистрация по данному месту жительства, по сути, означает пожизненное пользование данной жилплощадью, и отнять ее, соответственно, никто не может. В этом случае возникают очень большие трудности. Конечно, закон защищает права граждан, особенно социально незащищенных слоев населения: детей, стариков, инвалидов, ветеранов и т.д. и контролирует, чтобы эти категории граждан не оказались на улице. В обычной жизни закон о регистрации граждан сильно осложняет жизнь людям, которые хотели бы решить свои жилищные проблемы, в том числе и риэлторам, большинство из которых отнюдь не вынашивает коварных замыслов.

Обычно в ситуацию «лишних» зарегистрированных попадают бывшие родственники: муж не может выписать бывшую жену или начинаются «разборки из вредности» между людьми, которые, в принципе, свои семейные отношения уже прекратили. Снять человека с регистрационного учета без его согласия возможно только по суду, и на сегодняшний день исков по поводу снятия с регистрационного учета очень много. Но для положительного решения суда необходимо огромное количество оснований: отсутствие вклада человека в оплату квартиры, наличие свидетелей, которые его не видели в течение долгого времени на этой жилплощади, наличие у него другого жилья, куда его можно выписать и т.д.

Определенные сложности, правда, иного рода представляет и покупка новостройки при альтернативной сделке, когда один человек продает свою квартиру и покупает новостройку с отсрочкой заселения. Здесь при подписании договора купли-продажи продавец с покупателем вносят в договор купли-продажи пункт, в котором оговаривается длительное юридическое освобождение. Произвести отчуждение и покупку новостройки при отсутствии другого жилья, где возможна регистрация, можно только таким образом. Это, конечно, определенный риск для покупателя, потому что в случае, если стройка затягивается, бывшие владельцы не смогут сняться с регистрационного учета, об этом покупатель квартиры должен знать, и либо он на это соглашается, либо нет. Единственный выход – дожидаться того, чтобы построился дом.

Добросовестность – дело тонкое

Человек, заплативший деньги за жилье, естественно, рассчитывает жить там спокойно и хочет, чтоб его собственность была защищена законом. Для этого несколько лет назад был принят Закон о добросовестных приобретателях. Однако, для того чтобы в случае осложнений «попасть под защиту» и быть признанным добросовестным приобретателем, нужно знать определенные тонкости. Многое зависит от того, каким образом приобретена квартира. Если человек купил ее у «черного» маклера или самостоятельно по объявлению на столбе, то это вряд ли будет свидетельствовать в пользу его дальновидности, а значит и добросовестности. Простота, как известно, хуже воровства, только в данном случае за проявление излишней юридической наивности должен расплачиваться сам ее носитель.

Большинство клиентов обращаются в известное агентство недвижимости, чтобы обеспечить, что называется, «юридическую чистоту» сделки. Но г-жа Сафронова указала на еще один аргумент в пользу покупки квартиры через авторитетную фирму: «Обращаясь в большую риэлторскую компанию, человек высказывает серьезность своих намерений, тем самым уже показывая, что он добросовестный приобретатель». Известно, что в крупных компаниях гарантированно проверяются все квартиры, существуют архивы, которые хранятся очень долго, потому что некоторые квартиры за десять лет продаются два-три раза. «В случае подачи в суд иска, – заверяет г-жа Сафронова, – мы продемонстрируем все документы, по которым мы проверяли данную квартиру. Мы можем предоставить своего представителя или эксперта, который работал с нашим клиентом, для того, чтобы он действительно подтвердил, что квартиру он покупал у риэлторской компании, и ее история серьезно проверялась».

Как это ни странно звучит с точки зрения прав собственности, но важно и то, чтобы человек сразу перевел на себя финансово-лицевой счет, а значит, начал оплачивать коммунальные и прочие платежи по этой жилплощади: то есть не только получил право на эту квартиру, но и взял на себя бремя, которое на него накладывает владение имуществом. Вообще то, что может казаться совершенно несущественным, для суда может стать веским аргументом за или против «добросовестности» данного приобретателя.

Взять хотя бы налоги. Если человек заплатил налоги за совершенную сделку по приобретению квартиры и указал в договоре купли-продажи рыночную стоимость квартиры, то он – добросовестный приобретатель. Конечно, если написано, что стоимость приобретенной квартиры указана в пределах одного миллиона рублей, при этом приложена расписка на рыночную стоимость, то это указывает на укрытие налогов, тут уже добросовестность оказывается под большим сомнением.

«Обращения о расторжении сделки есть и будут, – расстроила нас г-жа Сафронова. – Допустим, что кто-то выставил квартиру четыре месяца назад и это была одна цена, предположим, завышенная, и найти покупателя за эту цену было достаточно сложно. Сейчас же, когда цены чуть подросли и цена стала реальной, мы находим покупателя, совершаем сделку купли-продажи, и вдруг человек решает, что он дешево продал квартиру и требует расторжения сделки. Основанием же для подачи иска о признании сделки недействительной, называется незнание рынка. Такой иск, скорее всего, удовлетворен не будет, потому что в законодательстве существует определенное количество пунктов, по которым сделка может быть признана недействительной: это притворная сделка, мнимая сделка, когда человек не мог отвечать за свои действия, сделка, совершенная под угрозой, под насилием и т.д. Но незнание рыночной конъюнктуры – это не основание».

Источник - "Ежедневная газета по недвижимости КДО"

Объявления