Ветер перемен

По некоторым данным, DeltaCredit банк сейчас занимает 80% российского рынка ипотеки. За время своего существования он выдал две тысячи кредитов на сумму свыше $70 млн. Пример бесспорного лидера стал показательным для многих.

Споры о том, выгодна ли ипотека банкам и заемщикам, не прекращаются уже который месяц. Последние считают, что проценты по кредиту почти грабительские (на западе они в два раза ниже), в то время как банки оправдывают их собственными высокими рисками: нестабильность экономики страны, "серые" доходы населения, невозможность распоряжаться заложенной квартирой. Ведь практически банк не может выставить ее на торги в случае, если заемщик окажется неплатежеспособным, этого не позволяет действующее российское законодательство. Или проблема органов опеки - если в квартире прописаны несовершеннолетние дети. По общему мнению банкиров, в законодательстве есть перевес в сторону защиты прав заемщиков, а кредитор официальными бумагами почти не защищен.

Но вот осенью Госдума прошлого созыва сделала в сторону игроков ипотечного рынка глубокий реверанс, приняв в октябре два закона: об инвестиционных ипотечных ценных бумагах и о реинвестировании в эти бумаги средств пенсионных фондов, который позволяет ПФ рефинансировать 15% своих денежных активов. По оценкам аналитиков, новые законы должны удешевить процесс ипотеки и поддержать ее фундаментально. Они дают банкам дополнительные гарантии возврата средств, а значит, оборачиваются для клиентов благом в виде постепенного снижения процентных ставок.

Видимо, нововведения оказались не напрасны. И как раз кстати пришлись слова, сказанные примерно в то же время президентом Владимиром Путиным о том, что ипотека должна стать национальной идеей России. Интерес к ипотеке вырос, о чем свидетельствует выход на рынок все новых игроков, которые теперь выдают ипотечные кредиты наряду со всем известными DeltaCredit банком, Raiffeisenbank и Сбербанком.

Банки осознали прибыльность ипотечного бизнеса, причем аргумент в пользу жилищного кредитования у всех примерно одинаков: платежеспособность россиян увеличивается, цены на жилье продолжают расти, из-за чего накопить на квартиру рядовому потребителю становится практически невозможно, а мнение о непопулярности ипотеки среди населения ошибочно. Кстати, здесь уместно будет привести данные соцопроса, проведенного "РОМИР-Мониторинг". РОМИР опросил полторы тысячи россиян о том, насколько они осведомлены об ипотеке и как к ней относятся. Оказалось, что только 7% россиян хорошо знают, что такое ипотека, 14% - достаточно хорошо, 43% - не знают ничего. Лишь каждый пятый опрошенный имеет о ней представление. Каждый второй не готов воспользоваться ипотечным кредитом, считая его для себя невыгодным. Так что последний аргумент банков кажется пока не совсем оправданным. Но в остальном банкиры абсолютно правы.

Эксперт отдела ипотечного кредитования Московского кредитного банка полагает, что, во-первых, потребность в жилье всегда будет доминировать, скажем, над желанием приобрести автомобиль, а во-вторых, при доработке законодательства в области жилой недвижимости как предмета залога, данный вид обеспечения будет являться наиболее стабильным и ликвидным. МКБ вышел на рынок ипотечного кредитования в апреле 2003 г., но перечень его кредитных продуктов уже достаточно велик, а сумма выданных кредитов превысила $2 млн. Сегодня банк выдает кредиты как по программе банка DeltaCredit, так и по собственной программе.

"Как показывает статистика, риски при ипотечном кредитовании не так велики, они закрыты ликвидным обеспечением, а банку выгодно ипотечное кредитование по причине надежного размещения средств на длительный период при условии достаточно высокой доходности", - комментирует отношение банка "Российский капитал" к ипотеке Сергей Ипатов, начальник отдела кредитования физических лиц. "Российский капитал" развивает ипотеку с начала 2000 г. Он работает по программам DeltaCredit, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Московского ипотечного агентства и по собственной программе. Выданные кредиты банка исчисляются сотнями, но, как отметил, Сергей Ипатов, важно не их количество, а темпы роста объемов, которые сейчас очень неплохи.

Внешторгбанк считает ипотечное кредитование стратегически важным направлением развития розничного бизнеса. В октябре прошлого года ВТБ предложил на рынке массовую программу ипотечного кредитования, до этого услуга была доступна лишь корпоративным клиентам. Во Внешторгбанке полагают, что недостаточное развитие ипотеки - проблема временная и сегодня связана с несовершенством законодательства, высокими транзакционными издержками, отсутствием у многих банков долгосрочных ресурсов, что напрямую отражается на ценообразовании ипотечного продукта.

Отсутствие у российских банков собственных "длинных" ресурсов для кредитования и возможностей рефинансироваться под размещаемый ипотечный портфель отметил и эксперт МКБ. По его словам, в качестве способа рефинансирования банки переуступают портфель, а не выпускают полноценные ипотечные бумаги.

Промэнергобанк, который также на ипотечном рынке является новичком, считает для себя ипотеку надежным источником рефинансирования. "Мы выдаем кредиты по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, - рассказывает вице-президент Промэнергобанка Владимир Талавер. - Схема очень удобна: банк выдает кредит заемщику и какое-то время держит портфель у себя. Позже на 1-2 месяца мы размещаем средства в виде закладных бумаг на фондовом рынке, затем выкупая их обратно и переуступая портфель АИЖК. Таким образом, заемщик фактически возвращает кредит не нам, а АИЖК". В прошлом году по такой схеме Промэнергобанк выдал порядка 50 кредитов и 150 одобрил, всего на сумму около 100 млн руб.

В рамках соглашения о совместной деятельности с DeltaCredit банком, АИЖК и по собственной программе в течение полутора лет выдает ипотечные кредиты Европейский трастовый банк. Сегодня он выдал более 30 кредитов. Начальник кредитного управления ЕТБ Наталья Хахалина прокомментировала интерес банка к ипотеке так: "Рынок недвижимости на подъеме, часть квартир покупается в кредит, поэтому ипотека как розничная услуга становится выгодна банкам как никакой другой вид кредитования. Ипотека позволяет приобретать устойчивые активы, а поскольку сумма кредита достаточно высока, то клиент подходит к ее погашению более ответственно".

Сегодня, обращаясь в банк за получением кредита, заемщик, с одной стороны, находится в затруднительном положении, в случае если не может официально подтвердить свою платежеспособность, а с другой стороны - в привилегированном: банки не страдают от наплыва клиентов, а скорее, испытывают в них дефицит. Кроме того, почти все банки, по какой бы программе они ни работали, предлагают примерно одинаковые условия кредитования, подвергая себя огромной конкуренции. Как верно заметили в МКБ, банки стараются привлечь клиентов повышенным уровнем обслуживания, что, естественно, приводит к смягчению требований, предъявляемых банком к заемщикам. Проще говоря, большинству финансовых учреждений не нужно, чтоб заемщик получал целиком "белую", зарплату их устроит и "серый" доход, достаточно косвенно его подтвердить. Для этого у банков существуют собственные способы, поэтому о них умолчим. Но некоторые банки, веря клиенту на слово, перед подписанием кредитного договора требуют от него застрахов ать финансовые риски при реализации объекта залога, проще говоря, свою неплатежеспособность. Сумма страховки составляет 1% от суммы кредита.

Теперь о ставках, суммах и сроках кредитов на приобретение вторичного жилья. Все банки требуют, чтобы заемщик имел как минимум 20-30% от суммы стоимости квартиры, остальные 70-80% банк может кредитовать, но при условии, что при погашении ежемесячный платеж по кредиту не будет превышать в среднем 35-40% совокупного дохода заемщика. Ведь возвращать деньги надо равными ежемесячными платежами. Обеспечением по кредиту всегда является купленная квартира, которая находится в залоге у банка до момента полной выплаты кредита.

Банки выдают кредиты как в рублях, так и в валюте. Кстати, от этого часто зависит и срок кредита, и процентная ставка по нему. К примеру, "Российский капитал" рублевые кредиты дает под 15% годовых и на срок до 20 лет, а долларовые - под 12-15% и только на 10 лет. Промэнергобанк кредиты дает только в рублях и тоже под 15%, а сроки могут быть от года до 20 лет. МКБ кредитует заемщиков в долларах на 10-15 лет под 12-15% годовых. Во Внешторгбанке также процентная ставка кредита напрямую зависит от сроков: 10 лет - 10,5% годовых, 15 лет - 11% годовых, 20 лет - 11,5% годовых. Это для долларовых кредитов, а для рублевых - 16% годовых на 10, 15 и 20 лет. Европейский трастовый банк дает кредиты в долларах на 10-15 лет под 12-15 % годовых. Собинбанк срок кредита ограничивает 10 годами, а ставку - 14% годовых в валюте. Банк "Первое общество взаимного кредита" дает кредиты на 10 или 15 лет под 10-15% годовых.

Как правило, ставка по кредиту "плавает" в установленных КБ границах и зависит от доли внесенных собственных средств и от возможности официально подтвердить доход. От этих субъективных факторов отталкиваются кредитные комитеты банков, рассматривая заявку потенциального соискателя.

Кроме простого получения ипотечного кредита банки сейчас предлагают клиентам открыть накопительный вклад, который поможет собрать необходимую сумму для первоначального взноса на квартиру и получить ипотечный кредит на льготных условиях. Особенно активно эту программу развивает Европейский трастовый банк. Вклад "Жилищный+" рассчитан на срок от одного года. В зависимости от срока и суммы накоплений ставки по нему составляют до 10% годовых в валюте и 14,5% в рублях, минимальная сумма первоначального взноса $3 тыс. или 100 тыс. руб. Вкладчик может бесплатно получить кредитную пластиковую карту с лимитом 50% от первоначальной суммы вклада, на которую по овердрафту также будет "набегать" 12% годовых. Если клиент выполнил все условия договора по вкладу, то он может обратиться в банк за получением ипотечного кредита сроком на 10-15 лет.

Каждый банк устанавливает для себя еще минимальный и максимальный размер суммы кредита. Как правило, нижняя граница равна $10-17 тыс., а верхняя - 200 тыс. (у ВТБ она $500 тыс.).

Кредиты на приобретение строящегося жилья тоже не являются для банков редкой услугой. Только здесь проценты по кредиту, как правило, выше, поскольку банк берет на себя еще и риски компании-застройщика. В среднем они составляют 16-21% годовых, но после сдачи дома и получения прав собственности на квартиру снижаются где-то до 12-15% (для долларовых кредитов). Сроки кредитования у некоторых ипотечных операторов сокращены, скажем, у МКБ они составляют от 6 месяцев до пяти лет (еще совсем недавно банк ограничивал их тремя годами). ВТБ для ипотеки "первичного" рынка таких исключений не делает и дает эти кредиты также на срок до 15 лет.

Многие банки сейчас имеют собственные программы кредитования строящегося жилья, созданные в тандеме с надежными компаниями-застройщиками. Заемщикам иногда даже выгоднее приобретать квартиры в предлагаемых банком домах, чем брать кредит на приобретение жилья по собственному выбору: рисков меньше. Ведь заемщик до сдачи дома Госкомиссии платит более высокие проценты по кредиту, а если строительство затягивается, то в первую очередь в проигрыше оказывается клиент. Банк же, как правило, выбирает в партнеры компании, способные завершить строительство в намеченные сроки и оформить квартиру в собственность получателя ипотеки по графику.

Промэнергобанк, например, дает кредиты покупателям квартир в домах, которые возводит Главмосстрой. ЕТБ предлагает покупателям кредит на покупку квартир по трем московским адресам и двум подмосковным. Мало того, по собственной программе ипотечного кредитования он даже снизил с 21 до 18% ставки по валютным кредитам на этапе строительства.

При покупке квартиры в строящемся доме (по договору инвестирования) у банков разные требования к обеспечению кредита. Некоторые до оформления в залог возводимого объекта недвижимости в качестве залога требует другое имущество заемщика или предлагают заключить договор поручительства физических лиц. Кому-то достаточно залога прав требований по договору инвестирования.

Новшеством на рынке ипотеки можно считать снятие штрафных санкций за досрочное погашение кредита. Сейчас от штрафов отказались многие банки, в том числе и DeltaCredit банк. У всех банков условия досрочного погашения примерно одинаковы: у ВТБ после четырех месяцев пользования кредитом, у Промэнергобанка сразу после получения.

Словом, участь заемщика облегчается. И не в последнюю очередь благодаря высокой конкуренции среди ипотечных игроков. А если учесть, что с помощью жилищного кредита, по наблюдениям самих же банков, большинство заемщиков покупает недорогое жилье в типовых домах и крайне редко - элитные квартиры, ипотека является все же не роскошью, а решением социальной проблемы.

Стало быть, для семейного бюджета это, возможно, не тяжкое бремя, но существенная статья расхода. Так что любое финансовое послабление со стороны банков является для клиентов подарком и, конечно, еще одним шагом к общеевропейским ипотечным стандартам.

Журнал "Мир и дом"