На работе, как дома

Строительство так называемых комплексов смешанного типа (mix-use developments), которые включают в себя офисную, жилую и торгово-развлекательную часть, развернулось в Западной Европе в начале 90-х годов. Однако истинную популярность подобные проекты получили только в странах Юго-Восточной Азии, где в большинстве небоскребов располагается все что угодно – от гостиниц и офисов IT-компаний до жилых апартаментов. Самыми известными многофункциональными комплексами в Европе стали Canary (Imperial) Wharf в Лондоне и Mailbox в Бирмингеме. Так, во всемирно известном офисно-торговом комплексе Canary построено две небольшие башни с кондоминиумами, которые, впрочем, хоть и расположены внутри комплекса, но стоят вполне обособленно.
В Москве коммерческие проекты, имеющие в своем составе элементы жилья, можно пересчитать по пальцам. Наиболее значимыми являются бизнес-центр "Парк Плейс" на Ленинском проспекте, комплекс Riverside Towers на Космодамианской набережной, вторая очередь Совинцентра на Краснопресненской набережной, а также офисно-жилищный комплекс "Донской посад" на улице Стасовой. Правда, кроме Совинцентра с более чем 500 квартирами-апартаментами, все перечисленные бизнес-центры в своем составе имеют лишь весьма ограниченное число квартир – от 2 до 15. Появление того же Совинцентра (московского World Trade Centre) было обусловлено прежде всего тем, что во время его строительства в Москве практически не было элитного жилья и достаточного числа гостиниц. Поэтому многие западные специалисты могли не выходить за пределы этого комплекса, получая весь спектр услуг внутри здания (именно за это центр окрестили "западным гетто"). Сейчас большинство квартир здесь используется в качестве офисов, хотя на аренду оставшихся, по словам риэлтеров, выстраивается очередь "длиной до одного года".
Но число коммерческих комплексов, в которых проектировщики отдали часть площадей под квартиры, в ближайшее время будет расти. Как сообщили "Ъ-Дому" столичные риэлтеры, в проекте строительства комплекса "Золотой остров", которое начинает компания КРТ, в бизнес-центрах квартиры займут до 30% от общей площади здания. По такой же схеме компания "Энергогарант Капитал-строй" планирует возвести объект на Долгоруковской улице. Безусловно, крупнейшим проектом, который напоминает классические "комплексы смешанного типа", может стать проект "Капитал-груп" "Город столиц", две башни которого будут построены на территории района Москва-Сити.
По мнению директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, "размещение квартир в бизнес-центрах – это на первый взгляд интересная идея, однако она вряд ли будет серьезно востребована рынком". В первую очередь, по мнению господина Шершнева, "девелопер должен понять, как будут использоваться жилые и офисные площади подобного гибридного здания – сдаваться в аренду или продаваться". Предельная стоимость аренды апартаментов в Москве ограничена $30 тыс. вне зависимости от площадей и отделки. Большие цифры сделают квартиру практически неликвидной. Офисы же, наоборот, выгоднее сдавать, чем продавать,– доход зависит в первую очередь от площади помещения и растет в зависимости от изменения ситуации на рынке. В случае же если офисы и квартиры девелопер планирует выставлять на продажу, то проект по созданию многофункционального бизнес-центра, по словам Ильи Шершнева, становится интереснее. У офисных площадей есть более ограниченный ценовой предел в отличие от жилья, где ценообразование определяется не только инвестиционными соображениями.
По мнению руководителя офисного департамента и инвестиций компании Colliers International Олега Мышкина, наличие или отсутствие жилья в том или ином офисном проекте в первую очередь зависит от концепции проекта. "Если говорить об офисных зданиях-небоскребах, то наличие элитных квартир с панорамными видами на Москву на верхних этажах может всерьез заинтересовать инвесторов, так как спрос на такие объекты высок, а предложение очень ограничено",– считает господин Мышкин. По его мнению, стоимость такой квартиры может превышать $10 тыс. за 1 кв. м, что гарантирует высокий возврат инвестиций.
В Swiss Realty Group считают, что "отведение небольшой части площадей бизнес-центра под квартиры в принципе разумно". С этим утверждением согласна Ирина Герасимова из компании Noble Gibbons. "В таком случае компания–арендатор офисных помещений вполне может приобрести несколько квартир для своих сотрудников, в первую очередь приезжающих из-за рубежа". Но госпожа Герасимова убеждена, что серьезного спроса у москвичей такие проекты не вызовут. "Люди предпочитают работать в одном месте, а жить в другом районе, кроме того, для большинства крупных компаний важно работать именно в офисных центрах, нежели в комплексах смешанного типа",– считает Ирина Герасимова. Наташа Ретеюм, директор по развитию компании Knight Frank, считает, что "офисные квартиры, конечно же, имеют свои преимущества – например, не выходя из бизнес-центра, можно получить все инфраструктурные услуги – начиная от ресторанов и заканчивая магазинами". Кроме того, в большинстве случаев эксплуатационные работы в бизнес-центрах выполняют компании мирового уровня, чьи услуги обходятся в $100 за 1 кв. м в год, но "взамен человек получает высочайший уровень сервиса". Правда, госпожа Ретеюм подчеркивает, что мировая практика свидетельствует о том, что "высококлассные здания смешанного типа дороги в обслуживании и часть затрат на их содержание, безусловно, будет перенесена на покупателей квартир".
По мнению Олега Мышкина, "в большинстве случаев наличие жилья в офисном комплексе является нейтральным или негативным фактором, за исключением тех проектов, где это решение обусловлено какими-то особенностями". Самый серьезный недостаток комплексов – отсутствие у жилого сектора здания собственной организованной входной группы. В таком случае решение девелоперов абсолютно нецелесообразно, так как при строительстве подобного офисно-жилого здания, в котором "общая площадь квартир превышает 10% от общей площади здания", это приводит к нарушению профессиональной среды бизнес-центра. Юлия Никуличева из компании Jones Lang LaSalle также считает, что проект по обустройству жилого блока в бизнес-центре жизнеспособен только тогда, "когда два потока людей не сталкиваются друг с другом". По мнению госпожи Никуличевой, многофункциональный комплекс должен иметь лишь совместную эксплуатационную службу, все остальное – вход, парковка, фитнес-центры должны быть разными. Все риэлтеры согласны с тем, что квартиры в бизнес-центрах будут пользоваться спросом только в случае крайне успешного расположения здания в центре Москвы с уникальными видами. "Но в любом случае это будет жилье холостяка,– уверен Илья Шершнев,– потому что семье жить в шумном и многолюдном здании неинтересно". Тем более что цена квартир в бизнес-центре и в обычном жилом комплексе класса "люкс" будет мало различаться. "Если, конечно, квартира в офисном комплексе не будет настолько уникальна, что за нее решат заплатить любые средства",– считает госпожа Никуличева.
Опрошенные корреспондентом "Ъ-Дома" представители строительных компаний, которые строят бизнес-центры в Москве, "думали о выделении части площадей под квартиры, но системно к этом вопросу не подходили". "Это, конечно, может принести дополнительные инвестиции на этапе строительства, так как элитные квартиры можно продать еще на нулевом цикле, однако пока еще крайне трудно провести маркетинговый анализ и понять, насколько эти помещения будут востребованы",– заявил представитель компании "Строймонтаж". Кроме того, строители подчеркивают трудность управления зданием с разной собственностью. "Жилые квартиры будут находиться в собственности, а офисы – в аренде, это рано или поздно приведет к возникновению трений и проблем в эксплуатации здания",– считают в "Строймонтаже".

Ринат Гизатулин Коммерсантъ-Дом

Источник: http://www.irn.ru/articles/2115.html