Можно сказать уверенно - лето закончилось. Мы возвращаемся из отпусков, усаживаемся за рабочие столы, и за ранним осенним дождем нам уже не вспомнить ласкового моря, теплого южного солнца, песка пляжа - того, что еще недавно грело душу приятными воспоминаниями. В мрачном холодном Петербурге, где даже летом можно забыть о солнечных очках, но не стоит выкладывать из сумки зонтик, уже пора подводить итоги трех летних месяцев. Здесь не верится, что где-то не так далеко, на побережье Черного моря, еще продолжает светить солнце, еще можно загорать и не думать о работе - там еще идет бархатный сезон.

Сочи - мечта измученных авитаминозом и сумрачными облаками петербуржцев. Кому бы не хотелось иметь там домик или квартиру? Однако не стоит торопиться. Тот, кто знает о стоимости на недвижимость в российских регионах, где цены на квартиры значительно ниже, чем у нас, зря рассчитывает сыграть на этой разнице и в Сочи. Продать комнату в коммуналке и купить трехкомнатные апартаменты с балконом на море не удастся никому. Потому что по уровню цен Сочи не отстает, а иногда и обгоняет Петербург. Конечно, Сочи - город большой. Вдоль побережья он тянется на много километров, и цены, в зависимости от расположения конкретного объекта недвижимости, могут существенно различаться.

Поближе к президенту

К примеру, один из центральных районов Сочи, район улицы Виноградной, экологически чистый и очень престижный, может обойтись покупателю недвижимости в US400-500 за 1 кв. метр. И это цены не на элитное жилье и даже не на квартиры улучшенной планировки - это цены на стандартные панельные дома. Недаром именно в районе улицы Виноградной расположены самые знаменитые санатории, благодаря которым Сочи стал всесоюзной здравницей - это "Сочи", "Русь" (бывший имени Ленина). Зато, если квартиру себе Вы присмотрите именно там, считайте, что с соседями Вам повезло. Одним из них окажется ни много ни мало - Президент Российской Федерации, так как именно в этом районе расположена государственная дача президента на Бочаровом ручье.

Но придется изрядно потратиться, особенно, если квартира нужна не в панельном доме, а более современная и удобная. Однокомнатная квартира в высотном современном доме здесь стоит порядка US430-460 за кв. метр, "двушка" - примерно столько же, а вот за трехкомнатную, возможно, придется платить и US475 за кв. метр.

Но даже этот уровень цен на недвижимость для Сочи не потолок. Самым дорогим районом этого города является его центр. Объясняется это просто - большинство тех, кто покупает недвижимость в Сочи, приезжая из других городов, стараются поселиться в более или менее знакомом месте. И местом этим почти всегда оказывается именно центр города, который все, отдыхавшие или лечившиеся в Сочи, знают. Это взвинчивает цены в этом районе Сочи: к примеру, квартиры в полукилометре друг от друга, равные по качеству и площади, в цене могут различаться почти на четверть.

При этом в самом центре Сочи (ул. Воровского, Островского, Роз, Кубанская, Новагинская, Горького) не отличаются слишком бурным движением транспорта. В первую очередь это касается Нагорной и Кубанской улиц. Центр является наиболее привлекательным районом Сочи для бизнеса - это информация для тех, кто хочет в Сочи не только отдыхать, но и зарабатывать. При всем этом, на самых тихих улицах центра Сочи - Нагорной и Кубанской - практически нет комфортабельного жилья. Несколько трехэтажных домов сталинской постройки при этом не учитываются, так как все они имеют деревянные перекрытия, построены давно и изрядно обветшали. Квартира в сталинском доме в центре города может стоить от US600 до US650 за 1 кв. метр, квартира в современном высотном доме - от US520 (однокомнатная) до US620 (трехкомнатная) за кв. метр, квартира в доме панельном - от US520 до US610.

Недвижимость в районах, более отдаленных от центра Сочи, стоит дешевле. Цена на кв. метр жилья здесь редко поднимается выше US420-490. Районы Большого Сочи, отдаленные от центра города не на один десяток километров, иногда стоят даже дороже, чем районы, прилегающие к центру. К примеру, недвижимость в Хосте (14 км от центра) может стоить до US500 за кв. метр (сталинские дома), квартира же в панельной хрущевке обойдется вам в US400-450 за кв. метр. Правда, в Хосте цены достаточно высоки за счет удобного автобусного сообщения с центром Сочи. В зависимости от степени развитости инфраструктуры и экологической обстановки в районе цены на недвижимость могут довольно сильно колебаться. В любом случае, купить квартиру в Сочи меньше, чем за US 10000, не удастся.

Мифология

Этим летом в Петербурге ходили слухи о том, что жилье на Юге покупают очень активно, и в основном в складчину: несколько семей оплачивают одну квартиру и потом отдыхают там по очереди. Риэлтеры Сочи с подобным, действительно, сталкивались - но вовсе не так часто, как казалось из Петербурга. Квартиры в Сочи жители других городов, действительно, покупают, и довольно активно. Только в подавляющем большинстве - это люди, которые намереваются в Сочи не только отдыхать, но и жить постоянно. Сделок между Сочи и другими городами, по словам риэлтеров, действительно больше, чем сделок "Сочи-Сочи". Среди жителей других городов популярна покупка квартир в Сочи и как способ вложения денег. Связано это с тем, что недвижимость в Сочи не дешевеет.

Правда, цены на недвижимость упали после кризиса 1998 года, но это затронуло всю страну. В Сочи же в первую очередь подешевели квартиры в домах постройки 70-х годов - именно они составляют львиную долю сочинской недвижимости. На них цены упали на 30-40%. Элитного жилья это коснулось в гораздо меньшей степени - максимальное понижение цен было на 15%. Зато после лета прошлого года, чрезвычайно удачного для курортного города Сочи, цены на недвижимость резко выросли. Особенно это коснулось земельных участков вблизи моря, которые можно использовать под строительство коммерческой недвижимости (торговых площадей, кафе и т. п.). Повышение цен на одном участке рынка вызвало цепную реакцию - цены на всю недвижимость в Сочи несколько выросли.

Что же касается покупки квартир исключительно для отдыха - да, такое практикуется, но исключительно москвичами и петербуржцами, причем москвичей значительно больше. С покупкой квартир вскладчину риэлтеры тоже сталкивались, но число их очень невелико. В основном это сделки с небольшими одно- и двухкомнатными квартирами, да и покупают их не несколько семей, чтобы отдыхать по очереди, а одна обеспеченная семья, которая пускает потом в купленную южную квартиру друзей и родственников. Объясняется это тем, что собственная квартира в Сочи - вещь очень и очень недешевая, и покупать ее только для того, чтобы проводить в ней две недели в году - по карману не каждому. Те же, кто может позволить себе недвижимость в Сочи, часто предпочитают гостиницы и пансионаты.

Сыграть на разнице между ценами первичного и вторичного рынка в Сочи тоже удается нечасто. Строительство нового жилья в городе ведется не слишком активно. Наибольшей популярностью пользуются пятна в центре Сочи - там, где находятся обветшавшие здания старого фонда, которые собираются сносить. Практически все новые дома - это товарищества собственников жилья. Большинство квартир распродается задолго до окончания строительства, так как (особенно это касается элитных домов) к моменту окончания строительства цены возрастают стремительно. К примеру, при строительстве сданного в этом году 20-квартирного элитного дома за три месяца цены на квартиры выросли с US600 до US850 за кв. метр, при том, что квартиры продавались без отделки. Стоимость же квартиры в типовом доме колеблется в районе US450-500 за кв. метр. При строительстве новых домов в Сочи строители стараются использовать сейсмоустойчивые конструкции.

Сочинская элита

Если живешь в Сочи - жить надо красиво. По крайней мере, именно этого принципа придерживались строители элитных домов, построенных в Сочи в последние несколько лет. Квартиры в них были проданы быстро и теперь на рынок попадают редко, но если уж они находятся в продаже - стоимость одного кв. метра доходит до US900. До этого элитными здесь считались квартиры в 6-14-этажных домах, расположенных по улицам Островского и Виноградной (об этом районе рассказывалось выше). Площадь "трешки" в таком доме приближалась к 100 кв. метрам. Цены одного квадратного метра в таких квартирах превышают US1200, это жилье с прекрасным ремонтом, сделанным по европейским стандартам - элитные квартиры в Сочи покупались людьми весьма обеспеченными. Помимо этого, есть сталинские дома в центре города, квартиры в которых (после перепланировки и ремонта) также считаются элитными.

Риэлтеры на курорте

Что же касается агентств недвижимости, то их в городе не так много. Первые агентства здесь возникли в начале 90-х годов (1991-1992), и два-три первопроходца держатся на плаву до сих пор, иногда возглавляя полезные начинания "молодежи". Всего же агентств недвижимости, работающих сегодня в Сочи, менее 30. Большими из них считаются не более шести. При этом большое агентство недвижимости по сочинским меркам и большое агентство по петербургским - это "две большие разницы". В Сочи крупной риэлтерской фирмой считается агентство с 10-15 сотрудниками. Уровень доходов сочинских риэлтеров с петербургским тоже сравнить нелегко, по крайней мере в том, что касается процентов от объема сделки, достающихся риэлтерам. Агентству недвижимости в Сочи достается от 3% до 7%, при этом солидные риэлтеры ограничиваются 4-мя или 5%. Комиссионные агента при этом составляют от 10 до 45%.

bulletin.spb.ru 2000 г.