Дискуссия о междугородном обмене (по старинке обозначим этот сектор рынка привычным советским термином), начатая в "БН" петербургскими риэлтерами чуть больше недели назад, получила продолжение. "Господа, откликнитесь! Насколько актуальны на сегодняшнем квартирном рынке межрегиональные операции?" - с этим вопросом мы обратились по электронным сетям к членам Виртуального клуба риэлтеров. Наш виртуальный призыв не остался неуслышанным.

Виртуальный или вагонный?

Ежегодно десятки тысяч россиян меняют место жительства, переезжая в другие регионы: речь идет не о беженцах из горячих точек, а о тех благополучных обывателях, кто отправляется к другим берегам в поисках работы, более благоприятного климата, по семейным обстоятельствам. Да и мало ли может быть причин?

Однако любые путешествия, тем паче связанные с покупкой или продажей недвижимости, сегодня выглядят рискованными: уже на вокзале города N мигрант с деньгами, вырученными от продажи квартиры в покинутом регионе (а это основной на сегодня способ переселения), рискует попасть в руки проходимцев. На государство простому обывателю уповать не приходится: миграционные службы занимаются вынужденными переселенцами. Структуры, подобные питерскому Горжилобмену могут способствовать только прямому обмену равноценных неприватизированных площадей (нечасто такое встречается!), а любые более сложные заявки рискуют на годы "зависнуть" в базах данных (к слову, кое-где на сей предмет до сих пор пользуются не компьютерами, а картотечными ящиками)...

Стоит ли рисковать?

При поверхностном знакомстве с риэлтерами российской глубинки через Интернет может сложиться впечатление, что рынок недвижимости каждого региона - замкнутая система, представители которой общаются с внешним миром преимущественно языком цифр, предлагая приобрести за N-ную стоимость жилье в типовых хрущевках и с радостью рассказывая о динамике средней цены квадратного метра. Тем не менее, это далеко не так: рынок междугородных операций в России сегодня находится на середине пути от дикого налично-вагонного к цивилизованному виртуально-реальному.

Вначале был обмен

Интересно, что многие сегодняшние профессионалы рынка недвижимости в разных регионах свою деятельность начинали именно с организации системы межрегиональных связей. "Межрегиональный обмен действительно есть, и несколько лет назад, будучи директором агентства недвижимости, свою "межрегиональную" деятельность я начинал именно с попыток найти оптимальную схему работы с такими клиентами", - пишет из Новосибирска Александр Орлов, президент Новосибирской ассоциации риэлтеров.

Как рассказал наш респондент, новосибирские риэлтеры практиковали несколько схем работы с клиентами.

1. Поиск вариантов прямого обмена "Новосибирск - город Х". Риэлтеры изучали газеты частных объявлений, привезенные из этого "города Х", а также размещали встречные предложения в том регионе, который интересовал клиента.
2. Продажа квартиры в "своем" городе и командировка агента в другой регион вместе с клиентом. Профессионал в этом случае помогал потенциальному покупателю быстро "сориентироваться на местности", подобрать нужную квартиру и не попасть в руки жуликов.
3. Заключение договоров о сотрудничестве между агентствами в разных городах и направление клиента к агентствам-партнерам. Причем при необходимости сотрудники риэлтерской фирмы брали на себя задачу охраны клиента в дороге. Позднее вместо перевозки наличных денег стали практиковать банковские переводы.

По словам Александра Орлова, эти схемы некоторое время работали параллельно, но со временем тенденция сдвигалась от первой ("советской традиционной") к последней ("цивилизованной рыночной"). Вначале был распространен прямой обмен, но по мере того как рынок приходил к денежному эквиваленту, все больший удельный вес начали приобретать встречные покупки.

Риэлтеры устали от командировок

По словам риэлтера из Красноярска Александра Колганова, в 1994 году это направление приносило риэлтерским агентствам ощутимый доход. Цены на квартиры в Красноярске были завышены, и "без проблем можно было менять жилье на Подмосковье, Питер или другой город центра России". Граждане, приобретавшие жилье в других регионах, все-таки больше доверяли "своим", а потому просили их подстраховать.

"В 1995 году мы подружились с профессионалами из других регионов, создали объемистый банк данных по обменам (за символическую плату человек мог забрать адрес и договариваться о прямом обмене), - поведал наш красноярский коллега. - Кроме того, мы совершили около двадцати очень "трудных" сделок: выезжали в командировки, везли деньги".

По словам Александра Колганова, ровно через год это направление было практически заброшено: слишком большие расходы были необходимы для поддержания машины. В результате, те менеджеры-профессионалы, которые осваивали трудоемкие междугородные операции, сегодня занимаются покупкой и продажей жилья в городе - это не столь хлопотная работа. Однако некоторые сотрудники по старой памяти еще могут помочь "междугородному" клиенту.

На запасном пути

"Междугородным обменом наш "Центр недвижимости" занимается больше четырех лет, - отвечает из Ульяновска Александр Диков, президент Виртуального клуба риэлторов, генеральный директор "Центра недвижимости". - Мы создали даже специальный отдел по междугородным обменам, отработали все технологии, включая беспроцентный перевод денег в другой город, решение всех попутных вопросов переезда: погрузка и отправка контейнера с имуществом, встреча клиентов на вокзале".

Поезд междугородных обменов стоит в Ульяновске на запасном пути: процент таких сделок на сегодняшний день ничтожен по отношению к внутригородским операциям, однако риэлтеры считают это направление работы очень перспективным: "Процесс идет! За прошедшее время и у меня, и у клиентов постепенно появилось цивилизованное понимание междугородного обмена. В любом случае, независимо от того, как оформляется сделка (обмен или через операции купли-продажи), на последнем этапе обязательно встает вопрос соотношения цен и, соответственно, вопрос доплаты с той или с другой стороны. Сейчас уже практически не встретишь объявление типа: меняю трехкомнатную квартиру в центре Ульяновска, на трехкомнатную в Москве. Все уже поняли, что это абсолютно нереально: равноценная по качеству квартира в столице, даже в далеко не престижном районе, стоит в несколько раз дороже. Поэтому вопрос цен на недвижимость в других городах - самая важная и востребованная информация для междугородных операций. Наш информационно-аналитический отдел представляет такую информацию для клиентов на платной основе (хотя и за символическую сумму 20-50 руб.). Обычно мы готовы сразу порекомендовать и надежную риэлтерскую фирму. Также рекомендуют нас наши партнеры из других регионов".

Рынок без границ

Информация об основных маршрутах миграции могла бы помочь риэлтерам в установлении более эффективных деловых связей, но, как мы уже отмечали в предыдущем обзоре, процессы эти в нашей стране не всегда выглядят логичными. Из неблагополучных регионов российские граждане переселяются не в те края, где есть работа (именно так обычно происходит в цивилизованном мире), а туда, где можно найти кров: в места проживания родителей или ближайших родственников. Причина банальна: огромный разрыв между стоимостью жилых метров и зарплатами населения, а также неразвитость системы ипотеки. Поэтому о переселениях наши респонденты говорят с осторожностью.

А. Диков: Самый большой приток в Ульяновск из северных регионов и с Дальнего Востока. Уменьшилась миграция из ближних городов Поволжья: Самары, Тольятти: там заметно выше уровень жизни. И не прельщает соседей даже наше дешевое жилье.

А еще 4-5 лет назад был достаточно большой поток желающих переехать в "самый дешевый" город России. Из Ульяновска сейчас самый большой поток в Москву и Московскую область. Далее, практически равномерно все города, включая "обратную волну" на Север. Уменьшился переезд в ближние города: Самару, Тольятти: по-видимому, из-за большой разницы цен. Достаточно ощутимый поток в дальнее зарубежье и очень небольшой - в ближнее... Владимир Козин (Строительно-промышленная компания "Димитров-градстрой", Димитровград): В последнее время стала заметна следующая тенденция. Димитровград Ульяновской области - сопредельный город с самарским регионом, до Тольятти - 70 километров. Среди мигрантов довольно высокий процент - бывшие жители Тольятти и Самары. Причины разные, вот наиболее типичные случаи:

1. Прогорела семья в своем бизнесе, нужно рассчитываться. Выход один - продать квартиру дорогую, купить подешевле в соседнем регионе и продолжать восстанавливать свой бизнес на прежнем месте, благо, несколько десятков километров - не помеха.

2. Отселение социально неблагополучных семей и граждан из престижных регионов с достаточно высоким уровнем жизни.

3. Невозможность купить более комфортное жилье в своем регионе, а расстояние - снова не помеха.

4. В ульяновский регион началась экспансия самарского бизнеса и финансов. Особо привлекателен в этом отношении Димитровград. А с бизнесом приезжают особо квалифицированные профессиональные кадры, причем как на постоянное место жительства, так и на временное.

Александр Орлов: Еще недавно наблюдалось несколько устойчивых миграционных потоков - из Новосибирска в Москву и Питер, и в Новосибирск из северных городов, с востока и из Казахстана.

Александр Колганов: У нас всегда было очень много заявок на обмен из городов края в Красноярск. Десятками исчислялись варианты, связанные с Томском, Новосибирском, Иркутском. Единицами - с Москвой, Питером.

Владимир Дубровский (агентство недвижимости "фирма ПриватМастер", Феодосия, автономная республика Крым): Среди городов и поселков черноморского побережья, которые мы охватываем, наибольшая активность рынка в самой Феодосии. И это обусловлено, прежде всего, наличием здесь рабочих мест. Основной поставщик приезжающих и покупающих недвижимость в Феодосии - Россия, в первую очередь, ее северные регионы. Переселенцев с Украины значительно меньше. Жители Крыма тоже стремятся уехать, в основном, в Россию: в Московскую, Ленинградскую области; Тольятти, Набережные Челны, Краснодарский край, Астрахань.

Между прошлым и будущим

"Технологии общения через Интернет дают возможность со сравнительно низкими затратами получить оперативный объем информации по регионам, - говорит Александр Диков. - Наиболее перспективных партнеров по совместным сделкам мы находим через Виртуальный клуб риэлторов. Для оперативного взаимодействия по междугородным операциям создана специальная секция в Клубе (партнерское объединение риэлтеров [VKR.PO] [email protected], руководитель Александр Астахов). Определены и ближайшие задачи, вот они:

• создание базы данных партнеров по междугородным обменам;
• отработка стандарта взаимодействия риэлтеров при сделках;
• подписание многостороннего договора между фирмами-партнерами.

К сожалению, многие риэлтерские фирмы, даже очень серьезные, не видят целесообразности работы с регионами и не готовы взаимодействовать в рамках ОРБД, поэтому развитие услуг в этом секторе рынка пока идет очень медленно". Эта сделка ульяновских риэлтеров вошла в историю: русский житель ФРГ покупал квартиру для своей матери, проживающей в городе, где родился вождь мирового пролетариата. Он нашел в Интернете сайт агентства, выбрал квартиру, послал по электронной почте запрос по вопросам оплаты и срокам оформления. К приезду клиента все было готово, операция заняла меньше часа. Любопытное совпадение: бывшая хозяйка купленной им квартиры уехала на постоянное жительство в ФРГ. Для того, чтобы такое сотрудничество стало повседневной практикой, необходимо, чтобы российские риэлтеры и их клиенты научились говорить на одном языке.

bulletin.spb.ru 2000 г.