К «новой», или «современной», панели традиционно относят жилье массовых серий, основное время застройки которыми пришлось на 1980-е годы. Они сменили представителей «старой панели» - хрущевки, брежневки, «корабли» и дома 504-й серии. «Новая панель» в Петербурге представлена следующими основными сериями: 137-я, 121-я, 1ЛГ-606М, 600.11, 1ЛГ504Д2. По данным Комитета по содержанию жилищного фонда, «новая панель» составляет в жилищном фонде Петербурга почти 17% («старая панель» - около 18%). На протяжении последних двух лет жилье в категориях «новой» и «старой панели» по стоимости кв. метра можно было смело объединять в единую ценовую группу. В октябре 2000 года ценовой разрыв между ними составлял всего US12/кв. м, тогда как между жильем в «новой панели» и «кирпичных домах» - US41/кв. м. В этом году соотношение средних цен на типовое жилье совершенно иное: «новая панель» стремительно отвоевывает позиции у «кирпичных домов». В октябре 2002 г. средняя цена 1 кв. м: в «кирпичных домах» - US589, в «новой панели» - US561, в «старой» - US531. За девять месяцев этого года темпы роста цен в домах «новой панели» составили 18%, в «кирпичных» - 17%, «старая панель» безнадежно отстает: 14,5%. Победоносное шествие «новой панели» в первую очередь обусловлено непреходящей популярностью 137-й серии, которую по качественным характеристикам зачастую ставят наравне с кирпичными домами. Гостиница Краснодара
137-я непобедимая
Появление этой серии знаменовало собой прорыв в домостроении, это был не только новый тип домов, но и современные технологии строительства, позволяющие «играть» и с этажностью зданий (9-17), и с их формой. Первый период массовой застройки не позволял в полной мере удовлетворить потребности в социальной инфраструктуре - хрущевки часто возводили просто рядами. Дома серий «новой панели» своими конфигурациями четко обозначали границы дворов, кварталов и легко образовывали пространство для школ, детсадов, торговых центров и других объектов соцкультбыта. По своим качественным характеристикам не все дома 137-й «равны одинаково», только за советский период насчитывается восемь модификаций. Массовое строительство жилья этой серии началось в середине 1970-х годов. В домах, как правило, присутствовали грузовой и пассажирский лифты, отдельный «черный» ход, у большинства квартир - лоджии, балконы или и то и другое. Главное отличие ранней 137-й (в основном это были девятиэтажки, тогда как большинство поздних - 12-этажные дома) - маленький размер кухни, всего лишь 7 кв. м. Позднее серия совершенствовалась, что отражалось на повышении теплоизоляционных свойств, увеличении общей площади за счет подсобных помещений. В 1980-е годы 137-я приобрела свой популярный вид: кухни - 9-15 кв. м, значительная общая площадь (например, у трехкомнатных квартир в поздних сериях она бывает более 70 кв. м), большие коридоры, отсутствие смежной планировки комнат, поперечные ванны, позволяющие поставить стиральную машину, высота потолков - 2,7-2,8 м, в зависимости от года постройки. Эта серия оказалась настолько удачной, что и сегодня не теряет своей популярности. У нее есть лишь один крупный недостаток, характерный для всего панельного домостроения, - в таких домах холоднее, чем в кирпичных. Впрочем, с этим постоянно боролись. В последних модификациях 137-й наружные керамзитовые панели были заменены на трехслойные и применены новые герметики при заделке стыков, что повысило теплосберегающие характеристики домов.
И другие - неплохие
Чуть выше по качеству, чем старая 137-я, дома серии 1ЛГ606М, производимые с 1976 года. Кухня в этих десятиэтажках - 7-9,5 м, имеется поперечная ванна, есть даже встроенные шкафы. Ближе к уровню поздних вариаций 137-й - серия 600.11, распространившаяся с начала 1980-х годов. Главная ее особенность: чуть меньшая, чем у поздней 137-й, общая площадь (трехкомнатная - 63-65 кв. м, кухня - 8-9,5 кв. м). Как и у «кораблей», у нее есть минус - несущий каркас, поэтому возможности перепланировки весьма ограничены. Серия 600.11, как и 137-я, оказалась «долгожителем». В современной ее модификации кухни подросли до 11 кв. метров, у каждой квартиры есть лоджия, на треть увеличена толщина газобетонных стен и стало применяться тройное остекление. На уровне хороших образцов 137-й находятся дома 121-й гатчинской и серии 1ЛГ504Д2. Здесь квартиры имеют просторную кухню от 9 кв. м, а при рациональной планировке - большую площадь подсобных помещений. В домах 121-й серии сегодня используются тройные панели наружных стен и усиленная звукоизоляция. Серия 1ЛГ504Д2 - усовершенствованный вариант распространенной 504-й, считающейся лучшей среди «старой панели». В этих домах кухня выросла до 11,5-13,5 кв. м, в ванной появился тамбур для стиральной машины и еще ряд новшеств. Впрочем, данная серия самая малочисленная в городе и представлена только в Приморском районе.
Они - везде
Наиболее многочисленный представитель «новой панели» -137-я серия - в различных своих вариантах представлена практически во всех «спальных» районах города. Небольшое количество панельных домов постройки середины-конца 80-х есть на Васильевском острове, в районе станции метро «Приморская». Совсем немного таких домов в Московском районе - у станции метро «Звездная» и в начале Пулковского шоссе. Квартиры с большими кухнями - 10-15 кв. м - традиционно пользуются высоким спросом в обоих районах и отличаются самой высокой по городу ценой, что обусловлено и хорошим местоположением, и крайне скудным предложением. Много «новой панели» в Приморском и Выборгском районах. В Выборгском это микрорайоны в Шувалово-Озерках, причем чем ближе к станциям метро, тем дома 137-й и новее, и популярнее, и, соответственно, дороже. В Приморском районе дома ранних серий можно найти только неподалеку от станции метро «Пионерская». На границах этого микрорайона встречаются дома новой 137-й серии и редкой в городе 1ЛГ504Д2 - эта серия также есть в районе Каменки. На озере Долгом и в Северо-Приморской части района преобладает жилье с улучшенной планировкой конца 1980-х - начала 90-х годов, там в основном строились дома поздней 137-й серии и улучшенной 600.11. Много «новой панели» в Невском районе, особенно в Рыбацком, которое начало застраиваться в 80-е годы: подавляющее большинство домов здесь - 137-й, 600.11, 606-й и 121-й серий. То же самое - и в кварталах, прилегающих к станции метро «Пр. Большевиков», - на Искровском пр., ул. Коллонтай, пр. Солидарности и др. представлены в основном все серии современного блочного строительства (за исключением 121-й и серии 504-Д2). В Красногвардейском районе - концентрация «плохих» 137-й и 606-й серий вблизи проспектов Энтузиастов, Наставников, Ударников, Ириновского. Во Фрунзенском новая 137-я распространена в Новом Купчино, в частности в кварталах между ул. Бухарестской и Малой Карпатской. В Кировском районе постройки поз-дней 137-й есть в конце Ленинского пр., на пр. Маршала Захарова и др. Незначительная доля поздней 137-й присутствует также в Красносельском и Калининском районах, дома современных блочных серий здесь возводились лишь как вкрапления в уже сложившуюся за-стройку.
Приморский - лидер спроса
По данным Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос», абсолютным лидером по спросу в сентябре являлись одно- и двухкомнатные квартиры в Приморском районе с максимальной ценой US23-24 тыс. и US30-31 тыс. В этой ценовой категории на рынке оказались квартиры поздней 137-й, 600.11 и 121-й серий. Нужно отметить, что Приморский район стабильно занимает первые строчки «горячей десятки» запросов клиентов в течение двух последних лет. В числе лидеров по спросу на «новую панель» в этом году также фигурировали Невский и Фрунзенский районы - в основном в сегменте двухкомнатного жилья. Периодически в рейтинге «проявляется» и Васильевский остров, у которого самая значительная во всем городе разница по соотношению спроса и предложения на квартиры в домах 137-й серии. Однако спрос падает: новое строительство на острове предлагает значительный выбор более комфортного жилья.
Оформление права собственности на объекты незавершенного строительства
Победа над кирпичом
На вторичном рынке основным конкурентом «новой панели» являются аналогичные квартиры самого дешевого класса жилья - в хрущевках, «кораблях» и 504-й серии. Значительное число предложений такого жилья привело к тому, что сегодня рынок буквально затоварен любыми квартирами в старых панельных домах и они очень медленно растут в цене. Ценовой разрыв между «старой» и «новой панелью» увеличился за два года почти в три раза и сейчас уже составляет US30/кв. м - дешевизна жилья в хрущевках делает его вполне конкурентоспособным. Другой соперник «новой панели» - жилье в категории «кирпичные дома» - наоборот, все больше сдает позиции. Несмотря на то, что ценовая дистанция между ними за два года сильно сократилась (с US53 до US29/кв. м), «ценник» у кирпичного жилья все равно солидный, хотя качество при этом - не всегда высокое. Большинство кирпичных домов, представленных на рынке, построены в 1970-80-е, и это жилье зачастую проигрывает по площади аналогичным квартирам в «новой панели». Кирпичный же «новодел» последнего десятилетия пополняет «вторичку» незначительно: это комфортное жилье, как правило, устраивает владельцев, и они не спешат с ним расставаться.
В результате 137-я серия в сегменте однокомнатных квартир окончательно «победила» кирпичные дома. Цены предложений - US22 тыс. против US21,5 тыс. И «догоняет» в сегменте двухкомнатных: US28,5 тыс. против US29,5 тыс.
«Первичка» дает панель
На первичном рынке панельные дома составляют сегодня до 20% вводимого жилья. На этом рынке позиции «новой панели» не так впечатляющи, так как доля наиболее популярных однокомнатных квартир в панельном домостроении не слишком высока. Многокомнатные квартиры в новых панельных домах проигрывают своим аналогам в кирпичных и кирпично-монолитных, так как разница цен между ними не столь значительна, а качество монолитных домов все-таки считается более высоким. Тем не менее перспективы у панельного домостроения есть. Даже признанные флагманы монолитного строительства, такие, например, как «ЛенСпецСМУ», все больше обращают внимание на этот сегмент и планируют возводить сразу несколько объектов. Панельные здания, считают домостроители, - это добротное, удобное, недорогое и быстровозводимое жилье, и у него есть будущее. Процесс «расслоения» всеми любимой 137-й продолжается. Запускается 138-я, сохранившая те же основные принципы планировок, но ставшая еще более «теплой». А на «вторичке» появляется все больше квартир в домах новейших модификаций серии, выстроенных за последнее десятилетие. Эти новые квартиры, в обжитых районах, с развитой инфраструктурой обслуживания, пользуются высоким спросом и быстро раскупаются на рынке. Сегмент жилья в «новейшей» 137-й постепенно расширяется и с увеличением объемов панельного домостроения грозит стать серьезным конкурентом 137-й, выстроенной в 1980-х годах.
Мнения:
Юрий Загоровский, генеральный директор АН «Дарко»:
Для человека со средним достатком, улучшающего свои жилищные условия, материал стен - кирпич это или панель - не столь существенен, и он, скорее, приобретет более дешевое жилье в современных крупноблочных домах. По количеству сделок на квартиры в «новой панели» у нас лидирует Приморский район, после него - Выборгский. Следует отметить, что на рынке появляется все больше квартир в панельных домах, построенных в последнее десятилетие. В частности, многие из продавцов вкладывали деньги в долевое строительство в послекризисный период, и после оформления жилья в собственность продают его по рыночной стоимости. Доля панельного жилья, возраст которого составляет от 2 до 10 лет, достигает в наших сделках 15-20%.
Александр Кильдюшев, директор Приморского отделения АН «Троицкий Дом»:
Стоимость квадратного метра в домах поздней 137-й, 600.11 и т. п. растет стремительно. Это довольно качественное жилье, и та же 121-я серия ничем не хуже жилья в кирпичных домах. Ранние версии 137-й востребованы значительно хуже - только у станций метро. Они холоднее, меньше по площади и отличаются разными отделочными «безумствами» - вроде наружной электропроводки, заключенной в пластмассовый корпус. Наибольший спрос на подобное жилье - в районе станции метро «Проспект Большевиков», неплохо идет Красногвардей-ский район и даже Калининский - в зоне прерванной ветки метро. Московский - вне конкуренции, квартиры в домах 600.11 серии «уходят» после первого же просмотра. Лидер продаж - Приморский район, где самый высокий спрос приходится на район Каменки, конец Комендантского пр., район станции метро «Пионерская». Сергей Кириллов, генеральный директор АН «Север»: Основной клиент на такие квартиры - тот, кто перебирается из более дешевого жилья - хрущевок и «кораблей» или с доплатой - в большую по площади квартиру 137-й серии. Главный ценообразующий фактор - местоположение, обычно наиболее дорогие квартиры находятся не более чем в двух-трех остановках от станций метро. Лидеры продаж - Приморский, Выборгский, Василеостровский районы. Самые дешевые квартиры 137-й, наверное, в Рыбацком: из-за удаленности микрорайона туда никто не стремится… Николай Почебут, генеральный директор АН «ЛТ Истейт»:
Однокомнатные и двухкомнатные квартиры в домах 137-й серии - это оптимальный вариант при расселениях. Это класс жилья, наиболее подходящий для клиента со средним достатком. Примерно на таком же уровне ценится 600.11 и 121-я серии. Можно ожидать, что к концу года, вместе с повышением цен на другие типы жилья, спрос на жилье в панельных домах, особенно в минимальном сегменте, будет особенно высоким.
Надежда Лежнина, менеджер АН «Реал»: Популярность жилья в панельных домах улучшенных серий несомненна, и можно рассчитывать, что спрос на него будет таким же высоким еще долго. Единственная проблема 137-й серии - это то, что во многих домах неухоженные подъезды: расписанные стены и двери, разломанные лифты. Чем старше дом, тем картина хуже. Если бы муниципальные власти наконец привели в порядок подъезды, то это еще больше подняло бы престиж этой категории жилья. Сегодня владелец продаваемой квартиры иногда сам красит стены подъезда, чтобы повысить привлекательность объекта.