Регулярные летние повышения индексов, определяющих стоимость строительства, а также динамика изменений валютных курсов напоминали петербургским застройщикам скорее, сводки с фронта. Ситуация, прямо противоположная тому, что было в августе 1998 года, но тоже не из легких: строительство стремительно дорожает - курс доллара замер перед рывком в неизвестность. Во всяком случае, многие прогнозы относительно перспектив жилищного строительства, сделанные в начале года, пришлось корректировать.

Подорожали и продукты, и квартиры

Причины подорожания строительных работ и материалов обнаруживаются без труда. В первую очередь, строительные индексы отреагировали на увеличение стоимости энергоносителей и возросшие транспортные расходы. Кроме этого, значительно подорожал цемент: за последние месяцы Пикалевский завод (главный поставщик этого основного связующего материала в нашем регионе) увеличил отпускные цены в полтора раза. Наконец весьма существенно подорожала и рабочая сила: в условиях, когда медленно дорожает все и вся (общественный транспорт, продукты, промтовары…), оплату труда приходится повышать. Таким образом, на стоимости квартир в новых домах отражаются даже цена бутылки пива, килограмма овощей или сахарного песка, стоимость жетона метро и единого проездного билета.

Это еще не предел. По некоторым прогнозам чиновников, занимающихся определением этих расчетных показателей, до конца года себестоимость строительства 1 квадратного метра жилья (в рублях) в нашем регионе вырастет еще на 6-8%. Как поведет себя при этом американская валюта, со стабильностью которой мы привыкли связывать всеобщее благополучие, - одному Богу известно…

"Припарки" для панельного дома?

В Петербурге стоимость жилой недвижимости для конечного потребителя традиционно принято определять в американских долларах. Именно это обстоятельство позволило застройщикам в памятную осень 1998 года выбросить на рынок дешевые квартиры в строящихся домах: тогда цены на строительные работы и отечественные стройматериалы почти не выросли. Как мы помним, в течение нынешнего лета российский рубль по отношению к заполонившим рынок иностранным валютам продолжал набирать вес, однако все цены продолжали расти.

Такая ситуация (падение доллара и рост рублевого индекса) оказалась особо неприятной, в первую очередь, для тех застройщиков, кто предлагает для горожан дешевое типовое жилье. Именно в этом случае закладываемый участниками строительного процесса запас рентабельности оказался минимальным. Цены на строящееся жилье подобного класса сегодня приходится поднимать (и уже не рублевые, а валютные цены!), а это процесс болезненный: рост стоимости квадратного метра в недорогих панельных многоэтажках особо режет глаз инвестору - потенциальному новоселу. Его внимание все больше в этом случае переключается на вторичный рынок жилья. А на вторичном рынке есть из чего выбирать: он почти что затоварен типовыми квартирами в уже обжитых домах в уютных кварталах со школами, детскими садами, магазинами и поликлиниками: прямо хоть завтра въезжай…

И это почти аксиома для нашего рынка жилья: для успешных продаж квартир в морально устаревших панельных домах, их стоимость не должна превышать сложившиеся цены вторичного рынка. В противном случае строителям придется долго и почти безуспешно объяснять потенциальному новоселу преимущества таких новых домов перед постройками "секонд-хэнд": и трубы менять не надо лет этак двадцать, и полы не обрушатся, и аура предыдущих хозяев не будет сон тревожить… Но все эти объяснения возымеют силу только в случае, если продаваемый объект уникален по своему расположению: с видом на Неву или Финский залив из окон, в десяти минутах ходьбы от метро, в уютном обжитом квартале… А число таких вариантов при нынешней стратегии выбора пятен под застройку весьма ограничено (участки под "демократичные" дома выбирают не инвестиционно привлекательные, а самые дешевые).

Есть и другие "припарки", за счет которых застройщики в последние годы пытались оживить крупнопанельное домостроение, но любые "нагрузки" типа металлопластиковых стеклопакетов в конечном итоге значительно повышают стоимость квадратного метра. Особая проблема - обслуживание многоквартирного хозяйства, возведенного за счет частных инвесторов: с точки зрения коммунальных платежей, такой объект не конкурент дому государственному, ибо здесь часто квартировладельцы, объединившись в товарищества собственников жилья, вынуждены решать - платить ли им за неплательщиков-соседей либо остаться без горячей воды, лифтов, опеки ненавязчивых обслуживающих организаций… Иными словами, жить в свежепостроенном частном доме оказывается значительно дороже, нежели обитать в точно таком же, возведенном десятилетие назад и находящемся под опекой государства.

Может, все не так уж плохо?..

По оценкам некоторых экспертов, уже выросшую нижнюю границу стоимости для потребителя квадратного метра жилой площади в новых домах теоретически можно удержать на сегодняшнем уровне. Но это, при условии, что доллар к Новому году будет стоить не меньше 30-32 рублей. "Мне иногда бывает грустно, когда я смотрю на те дома, которые мы строим, - публично признался на пресс-конференции один из лидеров петербургских застройщиков. - Это те же самые панельные многоэтажки, что и два десятилетия назад: с неизменно низким качеством оконных переплетов и протечками по наружным стенам. Мы пытались такие дома облагораживать стеклопакетами, хотели организовать "фирменное" коммунальное обслуживание и управление, но рынок, ожидавший от нас исключительно дешевого жилья, таких новаций не принял". Напрашивается почти что циничный вывод: оживить "дешевое" (панельно-барачное) домостроение может только новый финансовый кризис и падение курса рубля, а это слишком большая цена. Круг потенциальных новоселов могли бы расширить цивилизованные кредитно-финансовые механизмы, но ипотека, как известно, требует немалых государственных денег.

Так может быть, говоря о "дешевой панели", мы неправильно расставляем приоритеты? Может быть наспех возведенные многоэтажные постройки с продуваемыми стенами и есть жилье эпохи экономических кризисов? А то обстоятельство, что возводят такие дома на недорогих участках, - во благо всем участникам строительного процесса? Выгодно расположенные, а значит и дорогие "пятна" останутся для более основательных проектов. Индексы изменения цен на строительные материалы и работы Май 2000 г. Июнь 2000 г. Июль 2000 г. Август 2000 г.

Индекс в целом по строительству к ценам 1984 года без учета НДС 23,93 24,65 25,22 25,40

Индекс по стоимости материалов к ценам 1984 года без учета НДС 23,44 24,32 24,93 25,12 (Данные: Региональный центр ценообразования в строительстве)

Мнения: Подумай о кирпиче всерьез

Прогнозы субъектов рынка на предмет развития ситуации во многом сходятся: дешевого жилья больше не будет, а потому предметом конкуренции среди застройщиков должны стать не цены, а потребительские качества жилья.

Александр Чупраков, генеральный директор агентства "Невский Синдикат":
- В прошлом году, после августов-ского кризиса у нас была возможность продавать однокомнатные квартиры в строящихся монолитно-панельных домах почти по ценам коммунальных комнат. Такие квартиры за US8500-9000 с минимальной общей площадью стимулировали подобие ипотеки: их приобретали в первую очередь те, кто имел возможность продать комнату в коммуналке и добавить немного денег. Сегодняшний рост стоимости строительных материалов и работ, а вместе с тем и падение курса доллара, уже не позволяют предлагать столь дешевое жилье. Квартиры в строящихся домах очевидно будут дорожать, а это означает, что требования потенциальных инвесторов к потребительским качествам новых квартир возрастут (внимание тех, кто ищет самое доступное жилье, переключится на вторичный рынок). Поэтому у некоторых застройщиков в конце года могут возникнуть серьезные проблемы с привлечением инвесторов. Однако это означает, что всем участникам строительного процесса предстоит серьезно думать о том, как сделать новое жилье более привлекательным. И это - конкуренция на новом качественном уровне.

Илья Еременко, директор по маркетингу и продажам Корпорации "Петербургская Недвижимость":
- До конца года цены еще вырастут, причем по разным сегментам рынка будут наблюдаться разные темпы роста. На наиболее ликвидных объектах можно прогнозировать рост стоимости до 7-10% плюс изменение цен в зависимости от степени готовности дома. В сегментах, которые подвержены затовариванию, цены останутся прежними за счет сокращения рентабельности строительства. Больше всего поднимутся цены в кардинально противоположных сегментах рынка: речь идет о самых доступных панельных домах, а также "суперэлитных" объектах. Последних сейчас в Петербурге практически нет, а значит, и спрос здесь остается не удовлетворенным. По нашим прогнозам, новые квартиры в центре с видом на Неву можно будет продавать по US1000-1500 за кв. м. Основной причиной роста цен сегодня, помимо сезонного повышения, является рост стоимости стройматериалов, опережающий рост доллара. Если доллар будет стоить больше 30 рублей, это практически не отразится на покупательской способности, но значительно оживит и сделает более рентабельной строительную отрасль.

Сейчас повышенное внимание за-стройщиков привлекают ранее не освоенные территории, однако через 1,5-2 года здесь можно прогнозировать затоваривание.

bulletin.spb.ru 2000 г.