Арбитражный суд Петербурга постановил временно отложить слушание дела по поводу иска Комитета по управлению городским имуществом Петербурга к ООО «Виолетта», принадлежащего предпринимателю Татьяне Федоровой. КУГИ требует от Федоровой погашения долга за аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города. С другой стороны, по мнению Татьяны Федоровой, городская администрация должна выплатить ей более значительную, чем величина предъявленного иска, сумму. Парадоксальная, на первый взгляд, ситуация, на самом деле довольно типична. За последнее время в Арбитражном суде Петербурга часто рассматриваются иски КУГИ к должникам-арендаторам, которые, как правило, являются представителями малого бизнеса. В свою очередь, бизнесмены предъявляют Комитету ряд существенных претензией, связанных с затратой собственных денежных средств.

Крутые перемены

Официально малый бизнес в России стал развиваться в конце 80-х - начале 90-х годов. В тот период многие начинающие бизнесмены для развития своей деятельности арендовали помещения у государства. Например, желающие заниматься торговлей брали в аренду, как правило, подвальные или полуподвальные помещения. Очень часто эти помещения находились в абсолютно непригодном для какой-либо деятельности состоянии. Затопленные, лишенные гидроизоляции, с проходящими наверху теплоцентралями, они требовали не только косметического вмешательства, но и обязательного, объемного капитального ремонта.

На тот период в Петербурге действовало законодательство, предусматривающее возможность зачета затрат на проводимые работы по капитальному ремонту, предварительно согласованные с арендодателем. Арендатор имел возможность, даже если это происходило на конфликтной основе, через Арбитражный суд потребовать возмещения затрат. Но арендная плата позволяла предпринимателям рентабельно развивать бизнес. Малый бизнес активно развивался, выручка превышала расходы. Поэтому мало кто нуждался в компенсации за проведение капитального ремонта.

В 1995 году Комитет управления государственным имуществом вводит новую форму договора аренды нежилых помещений. При его заключении двухсторонний процесс обсуждения отсутствует. Договор подписывается исключительно на условиях КУГИ. Капитальный ремонт производится за счет средств арендаторов. Вопрос о зачете расходов в счет арендной платы решается подписанием дополнительного соглашения между арендатором и арендодателем. Дополнительное соглашение действительно только во время действия договора. Если же арендатор вдруг пожелает расторгнуть соглашение об аренде, то ни о каком зачете ремонтных работ не может быть и речи. «Сам факт появления такого типа договора уже говорит о дискриминационной позиции КУГИ по отношению к представителям малого бизнеса. Подписание дополнительного соглашения сопровождается множеством сложностей, связанных с оформлением разных документов и согласованием их во множестве инстанций. По сути, процесс оформления такого соглашения является классическим чиновничьим барьером на пути к получению зачета. Немногие арендаторы добиваются заключения дополнительного договора. К тому же, существующие положения, с помощью которых контролируется рынок аренды нежилого имущества, имеют ряд погрешностей»,- считает президент общественной организации «Торгово-промышленный альянс» Игорь Расторгуев. Кроме того, действующий в Петербурге закон не предусматривает индексации при возможном зачете затрат. То есть все ремонтные работы, проведенные, например, до кризиса, будут зачитываться по ценам, существовавшим до 1998 года.

Погрешности закона

Действительно, в имеющихся подзаконных актах, регламентирующих отношения в сфере аренды нежилых помещений города, существует ряд погрешностей. Например, в распоряжении губернатора Петербурга (от 6 октября 1997 года) «О порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда и зачете затрат на их проведение» существует следующий пункт: «Для подтверждения произведенных затрат Арендатор не позднее 10 дней с даты окончания работ, согласно плану-графику, представляет в КУГИ платежные документы, подтверждающие затраты на выполненные работы с отметкой банка». Это положение противоречит гражданскому и банковскому законодательствам РФ по вопросам денежных обращений, по которым участники хозяйственных отношений могут самостоятельно выбирать способ осуществления расчетов - наличным или безналичным путем. По распоряжению же губернатора, КУГИ для зачета затрат на проведение капитального ремонта учитывает только безналичные расчеты. Следовательно, арендаторы, которые осуществляли при ремонте наличные денежные выплаты, не могут рассчитывать на зачет проведенных работ.

Кусачая «у. е.»

В 1998 году, после августовского кризиса, в сфере аренды нежилых государственных помещений происходят еще более крутые перемены. В арендном законе города устанавливается новая система оплаты по специальной методике, разработанной Комитетом. За основу берут так называемую «условную единицу КУГИ», по которой и производятся расчеты арендной платы. После произошедших изменений большое количество представителей малого бизнеса стали должниками. Полученной выручки не всегда хватает даже на внесение арендной платы. Автоматически начисляются пени. Рассмотрение исков КУГИ к арендаторам становится в Арбитражном суде конвейерным процессом. «Сложившаяся ситуация развивается в направлении монополизации экономики города. Высокие арендные ставки просто задушат малый бизнес. Крупные супермаркеты вытеснят мелкие торговые объединения. Разумеется, это скажется и на положении общества в целом. Для среднестатистического покупателя товары, предлагаемые в гигантских торговых центрах, просто недоступны из-за высокой стоимости. А развитие малого бизнеса предоставило бы альтернативу, сдержало бы рост цен», - комментирует ситуацию Игорь Расторгуев.

Что делать?

Около двух лет назад Виктор Новоселов разработал проект внесения поправок в закон «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург». Но предложенный проект не был принят городской администрацией. В конце октября в ЗАКСе все же планируется рассмотрение поправок к существующему закону. Они будут вводиться на основе проекта депутата Сергея Андреева. В комиссии по разработке данного проекта, учрежденной Бюджетно-финансовым Комитетом, принимали участие депутаты Никешин и Шевченко. Предлагаемые поправки дают возможность разрешить две острые проблемы, возникшие в сфере малого бизнеса, - возможность зачета затрат по капитальному ремонту и монопольное принятие методики и условных единиц Комитетом управления государственным имуществом.

По словам Андрея Крапивки, помощника депутата Сергея Шевченко, «на днях с КУГИ было достигнуто соглашение о принятии поправок к закону об аренде. Комитет согласен пересмотреть существующие положения с зачетом работ по проведению капитального ремонта, поскольку КУГИ все-таки является комитетом по управлению, а не по выбиванию вненалоговых доходов. Что касается предложения о принятии методики Законодательным собранием, то представители Комитета отнеслись к этому очень болезненно. Вопрос остается открытым».

История предпринимателя

Татьяна Федорова, красивая и яркая женщина, по призванию и профессии актриса. Некоторое время назад муж Татьяны, ученый-физик, решил заняться предпринимательской деятельностью и открыть собственный продовольственный магазин. Супруги арендовали у государства подвальное помещение. Работа началась. «Первое время муж категорически запрещал мне заходить в снятый подвал. Он объяснял, что помещение находится в ужасном состоянии и требует капитального ремонта. Действительно, когда я спустилась в подвал в первый раз, то была просто в шоке. С потолка лилась вода, по полу скакала куча блох, стены были грязными и ободранными». Татьяна играла в театре, воспитывала ребенка и помогала мужу в ремонте будущего магазина. Наконец, магазин открылся. «Дела у нас шли просто замечательно. Дело развивалось. Появились постоянные покупатели, которых мы уже узнавали в лицо».

Но однажды случилось непредвиденное: «Прорвало теплоцентраль, которая проходит над нашим подвалом. В воде плавали груды печенья и конфет. Мы ходили по колено в шоколаде и пирожных. По второму кругу начали восстанавливать помещение. Единственное было приятно, что наши постоянные покупатели нам верили. Во время потопа с бутылок вина смыло этикетки. Но люди верили нам на слово, когда мы говорили название спиртного, и покупали». После смерти мужа управление магазином Татьяна взяла в собственные руки. Поначалу ей все удавалось. Но изменение закона об аренде и кризис 1998 года резко переменили дела Татьяны. «Если до 1998 года я платила за аренду подвала 6828 рублей в квартал, то после КУГИ назначил сумму арендной платы 144000 рублей». Постепенно предпринимательница стала должником Комитета. Началось начисление пени. «КУГИ предъявил мне судебный иск на сумму, гораздо меньшую, чем та (с учетом индексации), которую я и мой муж затратили на капитальный ремонт помещения. Комитет не зачел мне эти расходы. Я считаю, что магазин - моя собственность, ведь мы сделали массу неотделимых улучшений. Отделка стен, шлифовка, настилы, изоляция - мы во все это вкладывали собственные деньги. А государство хочет у меня отнять помещение. Через Арбитражный суд я буду настаивать, чтобы КУГИ погасил хотя бы пени, за счет наших с мужем затрат на капитальный ремонт. Я хорошо помню, сколько усилий, труда и души вложил в этот подвал-магазин мой муж. Без борьбы я не отступлю».

bulletin.spb.ru