Прежде чем начинать разговор о вчерашнем, сегодняшнем и завтрашнем днях социального жилья, я предложил первому заместителю руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда Правительства Москвы Эдуарду Якушенко сравнить жилые типовые нынешние дома и те, что строили в 50-60-е годы, 20 и 15 лет назад. "Сравнить, действительно, интересно, - откликнулся Эдуард Сергеевич, - стоит вспомнить, что еще каких-то 10 лет назад та же серия П-44 была лидером. Сегодня она снята с производства как морально устаревшая. Но вот парадокс: говорить придется о жилье, четкого определения которому у нас нет. Что такое социальное жилье? Какие к нему предъявлять требования?".

И мы договорились, что основное требование таково: это жилье должно быть дешевым. При этом Якушенко уточнил, что дешевое жилье - это еще и соответствующие требования к качеству самого строительства, к размерам и, наконец, к насыщенности удобствами. Что это за требования? Увы, оказалось, что четко они не определены до сих пор. Существуют лишь московские нормы строительства, где есть такие понятия, как жилье первой и второй категорий, высшего класса и элитное, но они касаются, скорее, качества строительства. И, кстати, в последнее время московские строители доказали: социальное жилье тоже может быть качественным, и в нем могут применяться современные отделочные материалы и т.д. Но сегодня ограничиваться этими требованиями - мало. И здесь не грех вспомнить "пятиэтажки" первого периода индустриального домостроения. Что бы там ни говорили, это было прогрессивное решение для того времени: во-первых, строили быстро и дешево; во-вторых, люди переезжали из коммуналок в отдельное жилье - для них это было благо. И содержание жилья город брал на себя. Но вот срок службы этих домов был ограничен: кто-то называет цифру 25 лет, кто-то 30, иногда 50 - в зависимости от технического решения. Главное, что эти дома были рассчитаны на жизнь одного поколения…

Жребий начать демонтаж пятиэтажных домов выпал нынешнему поколению. "Мы выделили сносимые и не сносимые на сегодняшний день серии, и предоставляем людям новое, более комфортабельное, - уточнит Эдуард Сергеевич, - но опять же - типовое жилье, построенное по типовым проектам. Увеличен лишь срок службы: строители утверждают, что эти дома простоят 100 лет. Но должен сказать: сегодня Юрий Михайлович Лужков обращает внимание на судьбу 9- и 12-этажных жилых домов, построенных на основе тех же технологий. Когда подойдет их черед? И это еще более серьезная проблема, которая с каждым годом будет только обостряться".

Затем разговор перешел на грядущие изменения в строительстве социального жилья. "Сегодня само понятие типового проектирования домов уходит в прошлое, - считает Якушенко, - в том числе и в строительстве социального жилья. Мы приступили к монолитному строительству со свободной планировкой - это позволяет иметь любое сочетание квартир в доме. Меняются и сроки эксплуатации дома: монолитные дома рассчитаны на 150-200 лет. Здесь уже можно говорить: шаг вперед сделан значительный. Изменилось и качество коммуникаций: материалы применяются более долговечные. Больше выбора у архитекторов и инженеров. Думаю, что полный переход на новое строительство произойдет через 3-4 года. Ориентиром может служить наш Домостроительный комбинат № 1 - флагман московской строительной индустрии, который начинал осваивать серию К-7, в дальнейшем освоил серию П-44, модернизируя ее, дошел до серии "Юбилейная" - этот дом более привлекателен по своей архитектуре, по планировке и, наконец, по стоимости применим для социального жилья. Так вот, ДСК № 1 тоже переходит на монолитное домостроение, а у него, напомню, мощность строительства 1 млн. 200 тыс. кв. метров жилья в год. Так что если это произойдет, то уж точно коснется и социального жилья"… Как известно, рынок жилья не ставит пределов владения - состоятельный человек может купить квартиру и в 200 кв. метров. Но социальному жилью не обойтись без норм. Как они будут определяться?

Вот как отвечает Эдуард Якушенко на этот вопрос: "Норма при постановке на учет была определена после войны: от 3 до 5 кв. метров на человека; тогда же определили норму предоставления жилья: 7-9 кв. метров жилой площади на человека. В 1982 году, с принятием Жилищного кодекса, изменилась только норма предоставления - до 12 кв. метров жилой площади на человека. Затем мы перешли на новую норму: 18 кв. метров общей площади на человека...".

Кстати, интересна история появления этих цифр. Оказывается, в начале XX века норму жилья описывали не квадратными метрами, а объемом и объясняли это так: для восстановления функций человеческого организма нужно, чтобы воздух в помещении менялся через определенный срок. Считалось, что при объеме 25 куб. метров и вынужденной вентиляции воздух будет полностью меняться 3 раза за час. И это назвали нормой. А 7 "советских" метров вывели уже из этой нормы дореволюционной профессуры: объем разделили на высоту потолка. Площадь составила 7 кв. метров. И эта цифра гуляла по нормативным документам в течение многих десятилетий…

"Мы выводим среднюю норму иначе, - говорит Якушенко, - количество площади в городе делим на количество людей - сегодня это около 23 кв. метров на человека. Но это - средняя цифра. А ведь кто-то имеет и по 200 кв. метров на человека, кто-то имеет отдельные особняки. А у кого-то не более 10 кв. метров на человека - таких мы и ставим на учет. Сегодня у нас на учете 190 тысяч семей - это около 600 тысяч человек. Для восьмимиллионного города - цифра, прямо скажем, не катастрофическая. Но должен заметить, что учет наш флюсу подобен: ведь считаем только площадь городских квартир. А сколько у людей загородных домов? Сколько коттеджей? А это второе жилье. Недавно в одной из телепрограмм показали известного музыканта - он сад свой обустраивал, - так вот, он живет один в большом доме за городом. И мы этот дом в учет не берем. Считаем лишь его городскую квартиру. Поэтому сегодня в Госстрое задумались о том, как сделать подотчетным все жилье. Тогда мы сможем сравнивать себя с Западом, где налажен именно такой учет…".

И коль скоро упомянут Запад, то стоит заметить, что во многих странах этого самого Запада социальное жилье предоставляется только в аренду, то есть на время. И если человек стал зарабатывать больше, то может либо взять в аренду более комфортабельное жилье, либо купить собственное. А какие требования должны предъявляться к социальному жилью у нас, ведь оно - бесплатное?.. Прежде всего, стоит отметить: сегодня социальное жилье не только предоставляется бесплатно, но и людям дается возможность бесплатно его приватизировать. И это породило проблему: будь то малоимущий человек или имеющий вполне ощутимый достаток - одинаково требуют: дайте бесплатное жилье! А государство, город такого количества бесплатного жилья дать не могут. Есть и другой аспект проблемы: социальное жилье, переходя в процессе приватизации в собственность малоимущих, выходит из городского управления.

И сегодня власти задумались: как сохранить социальное жилье, которое используется для решения вполне определенных задач? Ведь потеряв его, город не может ни вести реконструкцию, ни решать целый ряд проблем, связанных с жилищной политикой. Предвидя такую ситуацию, несколько лет назад Департамент жилищной политики предложил: остановить приватизацию. Но президент Борис Ельцин отказал, сославшись на то, что процедура не отражена в законе. Было и другое предложение: дать право субъектам Федерации самим устанавливать сроки приватизации или ввести частично оплачиваемую приватизацию. Вопрос пока не решен, но требует решения: если речь идет о выкупе, то почему это должно быть социальное жилье? Пусть выкупают те, у кого договор найма или аренды, а социальное жилье следует предоставлять только малоимущим гражданам и, как сказано в Конституции, "и иным, указанным в законах", то есть речь идет о беженцах, судьях, военных - им должны давать социальное жилье.

Пока же все происходит с точностью до наоборот: запрещено приватизировать коммерческое жилье, но разрешено - социальное. Таким образом, введение социального найма в приватизацию лишило возможности его развивать. В таких случаях говорят: рубят сук, на котором сидят… Именно поэтому, подводя итог разговору о будущем социального жилья, Эдуард Якушенко сказал: "Определив, что есть социальное жилье, мы должны запретить его приватизацию - иначе система социальной поддержки, в той мере, в какой должна это делать, своих функции выполнять не будет…".

«Квартира, дача, офис» № 189, 14.10.2002