Тот, кто придумал формулу, что один переезд равен (по нервным затратам) двум пожарам, определенно имел в виду междугородный обмен. В самом деле, кто из петербургских риэлтеров готов взять на себя решение этой достаточно распространенной (как выяснилось) проблемы и снять стресс с переезжающих?

Крепостное право хрущевки

Российский рынок недвижимости еще очень молод и несовершенен. Ни в Петербурге, ни в других наших регионах еще нет ни таких зарплат, ни эффективно работающих программ ипотечного кредитования, которые позволили бы работающему человеку покупать жилье в рассрочку на 20-30 лет. Мы не случайно упоминаем сейчас эти не очень приятные для риэлтеров обстоятельства: степень развития российской экономики и, в частности, рынка недвижимости существенно влияют на характер миграционных процессов в нашей стране. С точки зрения цивилизованного рынка жилья, они совершенно нелогичны. Вот комментирует ситуацию главный специалист по анализу рынка недвижимости Российской Гильдии Риэлторов Геннадий Стерник:

"Действительно, во всем мире считается, что
А. Люди едут туда, где есть возможность найти работу, то есть, в экономически развивающиеся регионы. Постоянный приток иммигрантов создает спрос и стимулирует рост цен на жилье.
Б. Люди стремятся уехать из неблагополучных и экономически депрессивных регионов. Массовая эмиграция предопределяет падение цен на рынке недвижимости.

У нас, в России, в лучшем случае выполняется пункт "Б". Что же касается пункта "А", то здесь все получается с точностью до наоборот. А именно: из горячих точек, из оказавшихся вдруг бесперспективными северных регионов россияне едут в основном "на малую Родину": в те края откуда они когда-то приехали сами, где живут их родственники... (очень редко - в места возможного трудоустройства: ведь все наши граждане прекрасно отдают себе отчет в том, что никакая зарплата не позволит в ближайшее время приобрести квартиру). Что же в результате такого переселения происходит в тех регионах, где отмечается приток иммигрантов? Прежде всего, растет уровень безработицы и, как следствие, снижаются цены на жилье".

Сегодня вовсе не институт прописки (как раньше), а разрыв между доходами населения и ценами на жилье предопределяет квартирное "крепостное право", влияет на свободу перемещения. Разброс цен на стандартные квартиры в разных городах велик: к примеру, продав стандартную трехкомнатную "хрущевку" в Ульяновске (один из самых "дешевых" областных городов), ее обитатель может рассчитывать всего лишь на комнату в Петербурге. Таким образом, квартира может навсегда привязать гражданина России к какому-либо региону. Жилая недвижимость - это, по всей видимости, самое дорогое, что есть у среднестатистического россиянина.

Формула встречной покупки

Большинство наших граждан становятся субъектами рынка недвижимости, благодаря примитивной формуле: "для того чтобы купить себе недвижимость, нужно продать какую-нибудь другую недвижимость". У этой формулы, впрочем, есть некоторые варианты: в частности, добавив денег, можно приобрести жилье получше. Во всяком случае, наиболее распространенной формой улучшения жилищных условий были, есть и остаются встречные покупки и обмены с доплатами.

В "дорыночные" времена переселением граждан ведали государственные органы, но и тогда Москва и Ленинград были на особом положении: число желающих поселиться в столицах значительно превышало количество выезжающих. Рынок недвижимости определил лишь денежный эквивалент стоимости жилья, а значит, и возможности, отправляясь в рискованное путешествие к другим берегам, просчитать варианты. Приведенная здесь таблица показывает на что может рассчитывать переезжающий в Петербург житель Екатеринбурга, Владивостока, Барнаула, Перми… Однако львиную долю проблем, связанных с междугородними переездами, мигрантам приходится решать самостоятельно: региональные рынки недвижимости - системы замкнутые.

Другие берега

Клиент с пачкой наличных денег за пазухой, пришедший в агентство недвижимости из гостиничного номера, а то и прямо из аэропорта - явление сегодня не редкое. Заместитель генерального директора агентства "Бекар" Алексей Бочаров сообщил, что в этой риэлтерской фирме не предлагают каких-либо специальных услуг для желающих выехать из Петербурга или поселиться в нашем городе. Что же касается сотрудничества с иногородними агентствами, то, по мнению Алексея Николаевича, сегодня это не особо перспективное направление развития. Разные системы регистрации, практикуемые в российских регионах, не позволяют проверять документы. Хотя менеджеры "Бекара" провели несколько сделок, связанных с покупкой для своих клиентов жилья в Москве.

- Специальных предложений на сей счет у нас нет, - говорит директор центрального отделения агентства "Итака" Алина Светлова, - однако некоторые наши менеджеры оценивают междугородные операции как очень привлекательную нишу рынка, и охотно берутся за них, особенно когда речь заходит о регионах, где цены на жилье сопоставимы с питерскими. Прежде всего, это Екатеринбург, Самара или Нижний Новгород. Самая распространенная ситуация, это когда нашему клиенту, живущему в Петербурге необходимо продать квартиру в другом городе, чтобы, к примеру, съехаться с родственниками. Мы считаем, что агентство недвижимости не должно оказываться в стороне от этих житейских проблем. Если мы декларируем, что готовы сопровождать сделки, то должны брать на себя и такие головные боли. В самом деле, если не риэлтеры - то кто же тогда? Случаи, когда нашим агентам приходится выезжать в командировки в другие города, чтобы помочь своим клиентам - не редкость. Причем им приходится не только устраивать продажу квартиры, но также помогать распродать мебель… и даже как-то сотруднику "Итаки" пришлось перевозить в Петербург парализованную родственницу клиента.

В самом деле, профессионалу в сфере жилой недвижимости следует ориентироваться не только в юридических и экономических аспектах рынка, но и в житейских вопросах: как в другом регионе найти надежное агентство для продажи квартиры, он должен уметь заказать контейнер, организовать перевозку вещей, перевод денег… Во всяком случае, на наш взгляд, все это входит в компетенцию профессионального агента. Что касается иногородних агентств-партнеров, то, по мнению Алины Светловой, говорить о постоянном сотрудничестве с риэлтерскими фирмами других регионов преждевременно: сегодня вряд ли можно определить регионы с постоянным миграционным оттоком в Петербург. А подобные поручения клиентов носят частный характер.

Начальник отдела недвижимости УНР-528 Владимир Шалимов категорически не согласен с утверждениями тех риэлтеров, которые считают активный поиск клиентов в других регионах занятием малоинтересным.

- Даже небольшие вложения в рекламу в специализированных изданиях других регионов дают заметный эффект, - говорит Владимир Шалимов, - однако здесь совершенна иная специфика работы, нежели на "внутреннем" рынке Петербурга. Звонков по рекламным объявлениям, которые мы размещали в других городах и республиках СНГ - немного Риэлтеры после этого обычно приходят к заключению, что игра не стоит свеч, однако для того чтобы сотрудничество состоялось, клиента приходится буквально вытягивать за ниточку: сначала - долгие переговоры по телефону, потом потенциальный инвестор приезжает в Петербург, чтобы заключить договор… Дальше происходит то, о чем мы мечтали: этот самый первый клиент начинает рекомендовать нас другим своим землякам. Другие приезжают к нам по рекомендации - уже безо всякой рекламной поддержки. В этих случаях мы готовы выплачивать агентское вознаграждение, а также предлагаем новому партнеру функции нашего регионального представителя. Таким образом, мы установили контакты с инвесторами практически из всех республик бывшего Союза: к нам регулярно приезжают с Украины, из Прибалтики. Мы - строительная организация и специализируемся в основном на продаже квартир в строящихся домах, а иногородних инвесторов, как правило, интересуют объекты с близкими сроками сдачи, или (еще лучше) готовые квартиры. Поэтому, чтобы не терять доверие тех клиентов, которые проделали дальний путь, чтобы доверить нам решение жилищной проблемы в Петербурге, нам приходилось подыскивать для них квартиры и на вторичном рынке.

"Адвекс" - единственная в Петербурге фирма, которая пошла по пути создания дочерних предприятий в других регионах. - В нашу корпорацию входят не только две питерские фирмы "Адвекс-Росстро" и "Адвекс-Центр", но и три компании в регионах России: "Адвекс-Воронеж", "Адвекс-Тюмень" и "Адвекс-Нижний Новгород", рассказывает управляющий персоналом "Адвекс-Рсосстро" Анастасия Лебедева, - со всеми компании проводятся совместные сделки. Причем питерский "Адвекс" несет ответственность и за работу агентов региональных "Адвексов". Консультации по ценам и объектам, рекомендации по схемам расчетов и финансовым гарантиям клиент фирмы входящей в корпорацию "Адвекс" получает, не покидая места постоянного проживания. Информация передается оперативно, если клиент указывает определенные параметры (при условии что он знаком с городом) выборку по объектам в других городах он может получить, не покидая офиса фирмы, в которую пришел.

По словам директора Центрального отделения ЗАО "Адвекс-Росстро" Елены Ивановой в последнее время усилился интерес к недвижимости в Воронеже среди жителей Петербурга. Поскольку объекты недвижимости в этом городе намного дешевле, чем в Питере, пожилые люди, которые уже вышли на пенсию продают свои квартиры в Петербурге и, получая солидную доплату, покупают в Воронеже. Например, если хорошая однокомнатная стоит у нас US14 тысяч, там очень хорошую можно купить за US8 тыс., а остальное пустить на поддержание небогатого пенсионного быта. Тем более что континентальный климат Воронежа, без затяжных дождей и постоянного перепада давления гораздо благоприятнее для пожилых людей, нежели наш Питерский.

Тюмень обычно присылает покупателей. Это газовики, нефтяники, геологи, которые всю жизнь проработали "на Северах". Теперь выйдя на пенсию, они хотят перебраться в Центральную Россию. Москва дорога. А большинство потенциальных покупателей не всегда даже представляют себе, где бы в Центре они хотели жить. Исходя их финансовых возможностей или желания агенты "Адвекса-Тюмень" предлагают им либо Петербург, либо Воронеж, либо Нижний Новгород.

Поскольку к риэлтерам зачастую обращаются клиенты, заинтересованные объектами в Москве, а открытия отделения в столице на рынке недвижимости, который давно поделен, не представлялось целесообразным, компания установила постоянный контакт с одним лидером московского рынка компанией "Миэль" (кстати, именно с ней Адвекс разделил первое место в общероссийском конкурсе среди агентств по недвижимости "Профессиональное признание-2000"). Менеджеры компании ездили в Миэль в мае и знакомились с работой его отделений, на будущей неделе обмениваться опытом поедет один из руководителей нового направления. Успешно были проведены уже несколько совместных сделок по покупке объектом, как в Москве, так и в Питере. Проводится работа и с другими регионами России. Поскольку, как показывает статистика обращений, 80% клиентов Адвекса приходят по рекомендациям знакомых, то у нас есть агенты, которые являются "эксклюзивными агентами" городов. Быстро и профессионально оказав услугу по покупке-продаже квартиры жителю какого-нибудь Российского города или бывшей союзной республики (Магадан, Мирный, Башкортостан и пр.) в прошлом, они теперь имеют постоянный приток клиентов по рекомендации.

bulletin.spb.ru 2000 г.